|
|
Kendelse af 29-04-2025 - indlagt i TaxCons database den 03-06-2025
Journalnr. 23-0097840
Klagepunkt | Skattestyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
Indkomståret 2018 | |||
Lejeindtægter vedrørende [adresse1] forhøjet til markedslejen | 28.476 kr. | 0 kr. | Stadfæstelse |
Indkomståret 2019 | |||
Lejeindtægter vedrørende [adresse1] forhøjet til markedslejen | 53.585 kr. | 0 kr. | Stadfæstelse |
Indkomståret 2020 | |||
Lejeindtægter vedrørende [adresse1] forhøjet til markedslejen | 35.488 kr. | 0 kr. | Stadfæstelse |
Faktiske oplysninger
Det fremgår af Det Centrale Virksomhedsregister, CVR, at [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1] (fremover benævnt "selskabet"), blev stiftet den 2. januar 2016 af [virksomhed2] ApS, der fra stiftelsen har ejet selskabet 100 %. [person1] (fremover benævnt "hovedanpartshaveren") har fra samme dato udgjort selskabets direktion.
[virksomhed2] ApS har fra den 11. juli 2001 været ejet 100 % af hovedanpartshaveren, der fra samme dato har udgjort direktionen.
Selskabet er registreret med branchekode "702200 Virksomhedsrådgivning og anden rådgivning om driftsledelse", og selskabets formål er "at drive handel, investering og dermed beslægtet virksomhed".
Selskabet har regnskabsperioden 1. januar - 31. december.
Selskabet er registreret som ejer af ejendommen [adresse1], [by1]. Skattestyrelsen har på baggrund af oplysninger fra BBR konstateret, at ejendommen er opført i 1939. Der er tale om en toværelses lejlighed med et boligareal på i alt 60 kvm., hvoraf lejlighedens areal udgør 55 kvm.
Selskabets repræsentant har fremlagt lejekontrakt, hvoraf det fremgår, at selskabet har udlejet lejligheden fra den 1. april 2018 til hovedanpartshaverens datter.
Ifølge lejekontrakten er der adgang og brugsret til fælles vaskeri, cykelparkering og loft/kælderrum. Lejligheden er desuden udlejet med komfur, emhætte, vaskemaskine, opvaskemaskine og køleskab.
Det fremgår af lejekontrakten, at den årlige leje udgør 48.000 kr., svarende til en månedlig husleje på 4.000 kr. Den månedlige leje inkluderer udgifter til el, vand, varme og ejendomsskatter. Ifølge selskabets bogføring inkluderer lejen også udgifter til [virksomhed3] samt garageleje.
Der er ikke betalt depositum i forbindelse med lejers indflytning.
Selskabet har ifølge bogføringen angivet følgende lejeindtægter og lejeudgifter vedrørende ejendommen i indkomstårene 2018-2020. Lejeindtægterne og lejeudgifterne er opgjort som følgende:
Indkomstår | 2018 | 2019 | 2020 |
Bogført leje, konto 10601 | 36.000 kr. | 44.000 kr. | 44.000 kr. |
Bogført el, vand, varme og ejendomsskatter, konto 10602 | -30.991 kr. | -52.195 kr. | -34.098 kr. |
Heraf ejendomsskatter, konto 10602 | 2.515 kr. | 2.610 kr. | 2.610 kr. |
Årlig lejeindtægt | 7.524 kr. | -5.585 kr. | 12.512 kr. |
Lejeindtægter pr. måned | 836 kr. | -465 kr. | 1.042 kr. |
Selskabets repræsentant har fremsendt en artikel dateret den 11. oktober 2018 fra kundeunivers. Af artiklen fremgår, at der er foretaget et familiekøb af en lejlighed på 55 kvm i [adresse2] i [by1]. Den månedlige leje udgør 4.250 kr., der ifølge artiklen er fastsat på baggrund af priser i området. Selskabets repræsentant har oplyst, at huslejen på 4.250 kr. har været inkl. garageleje og forbrug.
Skattestyrelsen har skønnet markedslejen til at være 4.000 kr. ekskl. forbrug af el, vand og varme. Skattestyrelsen har ved fastsættelsen af markedslejen henset til, at lejligheden er beliggende i [by1] centrum, samt at den gennemsnitlige kvm-pris for leje af en toværelseslejlighed ekskl. forbrug i [by1] er 96 kr. pr. kvm ifølge [...dk].
Skattestyrelsen har fremsendt forslag til afgørelse den 27. april 2023 og truffet den påklagede afgørelse den 31. juli 2023.
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst i indkomstårene 2018-2020 med henholdsvis 28.476 kr., 53.585 kr. og 35.488 kr.
Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført:
"...
1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse
En månedlig leje på 4.000 kr. er efter Skattestyrelsens vurdering ikke en åbenbart forkert lejepris og kan anses for at være lejlighedens markedsleje. Skattestyrelsen har henset til:
| - | At [adresse1] ligger i centrum af [by1]. |
| - | At den gennemsnitlige kvadratmeterpris for leje af en 2-værelseslejlighed i [by1] ifølge [...dk] er 96 kr. pr. kvm. Med et boligareal på 55 kvm giver dette en månedlig leje på 5.280 kr. (Hertil kommer udgifter til el, vand og varme). |
Den leje, som [virksomhed1] ApS har modtaget for udleje af [adresse1] i [by1], er imidlertid ikke 4.000 kr., idet lejen er inklusiv forbrug. Lejen inklusiv forbrug giver efter Skattestyrelsens vurdering en åbenbart forkert lejepris og kan ikke anses for at være lejen mellem uafhængige parter.
Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1, at der mellem afhængige parter skal anvendes priser og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter. Afhængige parter omfatter kapitalejeren, dennes familie og øvrige nærtstående.
Skattestyrelsen skønner, at en leje på 4.000 kr., ekskl. forbrug af el, vand og varme, kan anses for at være lejlighedens markedsleje. På den baggrund forhøjes selskabets lejeindtægter for indkomstårene 2018-2020 med følgende beløb:
2018 | 2019 | 2020 | |
Aftalt lejeindtægt pr. år | 36.000 kr. | 48.000 kr. | 48.000 kr. |
Faktisk modtaget lejeindtægt pr. år | 7.524 kr. | -5.585 kr. | 12.512 kr. |
Forhøjelse af lejeindtægt til markedslejen | 28.476 kr. | 53.585 kr. | 35.488 kr. |
Vi gør opmærksom på, at selskabet har mulighed for at anmode om betalingskorrektion efter ligningslovens § 2, stk. 5, således at yderligere følgeændringer undgås.
Skattestyrelsens bemærkninger til selskabets indsigelser modtaget den 31. maj 2023
Selskabet oplyser, at der tidligere er fremsendt dokumentation for lignende lejemål ved indgåelse af lejekontrakt pr. 1/4-2018.
Skattestyrelsen bemærker, at den omhandlede dokumentation omfatter en artikel fra kundeunivers, hvor en studerende på 23 år fortæller om forældrenes køb af en lejlighed på [adresse2] i [by1]. Ifølge artiklen er der tale om en forældrekøbslejlighed, der er tænkt som en investering og en hjælp til datteren i forbindelse med studierne i [by1].
Adgangen til at støtte ret på administrativ praksis fremgår af Den juridiske vejledning, afsnit A.A.7.1.3.Administrativ praksis dannes på baggrund af afgørelser, som træffes af Skatteforvaltningen, Skatterådet, Skatteankestyrelsen, skatteankenævnene, vurderings- og motorankenævnene og Landsskatteretten. En avisartikel er ikke udtryk for administrativ praksis, som selskabet kan støtte ret på.
Efter selskabets opfattelse mangler selskabet at indtægtsføre en måneds leje i indkomstårene 2019 og 2020, hvorfor selskabets indkomst skal forhøjes med 4.000 kr. for hvert af de berørte indkomstår. Skattestyrelsen har taget højde for dette forhold i sin opgørelse, hvor lejeindtægten pr. år er forhøjet fra 44.000 kr. til 48.000 kr. for indkomstårene 2019 og 2020.
I indsigelserne bemærker selskabet, at udgifter til ejendomsskatter, el, vand og varme normalt er udlejers udgifter.
Skattestyrelsen er enig i, at ejendomsskatter er udlejers udgift. Skattestyrelsen har taget højde for dette forhold i sin opgørelse i afsnit 1.1 ovenfor.
Selskabet ses ikke at have afholdt udgifter til ejerforening. I opgørelsen over selskabets manglende lejeindtægter er der derfor ikke korrigeret herfor, jf. opgørelsen i afsnit 1.1
Skattestyrelsen finder ikke, at udgifter til el, vand og varme normalt er udlejers udgifter.
I SKM2008.220.BR havde skatteyderen udlejet en ejendom til sine to døtre og to af deres venner. SKAT mente, at den aftalte leje ikke svarede til markedslejen, og at skatteyderen ikke var berettiget til fradrag for forbrugsudgifter til el, vand, varme og renovation. SKAT foretog derfor lejefiksering og nægtede fradrag for udgifter til el, vand, varme og renovation. I sagen bemærkes videre: "Hertil kommer, at udgangspunktet i et lejeforhold er, at lejeren selv afholder udgifterne til forbrug. Såfremt klageren skulle have forpligtet sig til at afholde alle udgifterne til forbrug, er der tale om et usædvanligt vilkår i forhold til udlejningsvirksomheden. Et sådant vilkår, der alene må anses at udspringe af det interessefællesskab, der består mellem klageren som udlejer og døtrene som lejere, vil være at betragte som en ikke fradragsberettiget gave fra udlejer til lejer".
Byretten stadfæstede Skats afgørelse. Og i den forbindelse henviste Byretten til, at forbrugsudgifter (dvs. udgifter til el, vand og varme) sædvanligvis afholdes ud over den aftalte leje.
I Østre Landsrets dom offentliggjort i SKM2009.93 blev det ligeledes lagt til grund, at udgifter til el, vand og varme kommer ud over den aftalte leje, og sædvanligvis ikke kan anses for udlejers udgift. I sagen havde en hovedaktionær, der havde fået fri bolig stillet til rådighed af sit selskab, fået sin indkomst forhøjet med en beregnet fribolig værdi, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 10 (nugældende stk. 6) og § 16, stk. 9 og, mens selskabets indkomst var blevet forhøjet med en beregnet markedsleje, jf. ligningslovens § 2, idet lejen blev opgjort som 8 % af den årlige fastsatte ejendomsvurdering. Til den beregnede leje, blev der tillagt de faktisk afholdte udgifter til el, vand, varme, telefon m.v.
I en af de nyeste afgørelser på området, når Byretten frem til samme resultat, jf. SKM2023.235.BR.
"Fri bolig til anpartshaveren er omfattet af ligningslovens § 2, og der skal derfor fikseres en markedsleje. Lejen fastsættes ud fra et skøn med udgangspunkt i ejendommens værdi på 2.500.000 kr. Hertil erlagt private udgifter til el, vand og varme".
Skattestyrelsen træffer afgørelse i overensstemmelse med forslaget.
..."
Udtalelse fra Skattestyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 13. november 2023 udtalt følgende:
"...
Punkt 1. Lejeindtægter vedrørende [adresse1] forhøjes til markedslejen
Repræsentanten har ikke fremsat nye retlige anbringender og har ikke fremlagt nye faktiske oplysninger.
Skattestyrelsen har dog modtaget nye faktiske oplysninger i forhold til de faktiske oplysninger, der er lagt til grund for afgørelsen vedrørende [adresse1].
De 7. august 2023 har Skattestyrelsen sendt brev om "Resultatet af Skattestyrelsens kontrol", hvor Skattestyrelsen påtaler og vejleder om en række forhold, jf. bilag 1
De omhandlede påtale- og vejledningsforhold udspringer af de oplysninger, der er fremkommet som følge af selskabets og hovedanpartshavers indsigelser i forhold til fradrag for udgifter til arbejdstøj, fitness, mobiltelefoner m.v. i nærværende sag, jf. bilag 2, punkt 8.2.
Som det fremgår af brevets punkt 1, har selskabet efter det oplyste udført omfattende istandsættelse af [adresse1], hvilket efter Skattestyrelsens opfattelse har betydning for skønnet over markedslejen for den omhandlede lejlighed på [adresse1] i [by1], jf. bilag 1.
I brevets punkt 1 anfører Skattestyrelsen således:
1. Udgifter til forbedring og vedligeholdelse af [adresse1]
Faktiske forhold
I indsigelser til forslag, som Skattestyrelsen har modtaget den 31. maj 2023, oplyser selskabet, at der er udført omfattende istandsættelse af [adresse1], hvor I selv har stået for det meste af arbejdet.
[virksomhed1] ApS har erhvervet [adresse1] den 1. december 2017.
Ifølge bilag til selvangivelsen for indkomstårene 2019 og 2020 er ejendommen opført med følgende anskaffelsessummer:
2020 | 2019 | |
Grunde og bygninger, 2017 | 954.235 | 954.235 |
Varmeanlæg, 2020 | 39.358 | 0 |
Anskaffelsessum i alt | 993.593 | 954.235 |
Ifølge regnskab og bogføring er der således ikke registreret udgifter til forbedring af [adresse1], udover at der er installeret et varmeanlæg i indkomståret 2020.
Ifølge bogføringen for indkomståret 2017 er ejendommens anskaffelsespris ifølge konto 60310 opgjort til 954.235 kr. Anskaffelsessummen er opgjort pr. 31/12 2017. Anskaffelsesprisen er opgjort sådan:
Depositum [adresse1] | 35.000 |
Køb [adresse1] | 910.000 |
Tinglysningsafgift | 7.360 |
Ejerskiftegebyr | 1.875 |
I alt | 954.235 |
Fra og med indkomståret 2018 optræder konto 60310 ikke i selskabets bogføring.
Ifølge bilag til selvangivelsen for indkomstårene 2018 - 2020 er der afholdt følgende driftsudgifter vedrørende selskabets ejendomme.
2020 | 2019 | 2018 | |
Reparation og vedligeholdelse | 74.462 | 198.404 | 212.663 |
Øvrige ejendomsomkostninger | 2.136 | 20.854 | 5.203 |
I alt | 76.598 | 219.258 | 217.866 |
Ifølge bogføringen kan ovennævnte driftsomkostninger vedrørende selskabets ejendomme specificeres sådan:
2020 | 2019 | 2018 | |
10146 Mindre nyanskaffelser | 10.494 | 0 | 7.999 |
10152 Diverse ejendomsudgifter | 6.287 | 20.853 | 3.545 |
10162 Tømrer med moms | 0 | 3.252 | 87.870 |
10163 Elektriker med moms | 3.484 | 0 | 7.172 |
10164 VVS med moms | 3.493 | 544 | 3.833 |
10167 Diverse materialer | 52.250 | 80.747 | 32.137 |
10168 Diverse håndværkere med moms | 24.355 | 113.857 | 81.651 |
I alt | 100.363 | 219.253 | 224.207 |
Der er afløftet købsmoms af ovennævnte driftsomkostninger.
Henvisning til lovregler og praksis
Udgifter til forbedring eller vedligeholdelse af fast ejendom er beskrevet i Den juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4.2
Efter statsskatteloven er der ikke fradragsret ved indkomstopgørelsen for udgifter, der er afholdt til forbedringer på den faste ejendom. Se SL § 6, stk.1, litra e, sammenholdt med paragraffens sidste stykke.
Det er derfor nødvendigt at afgøre, om en konkret afholdt udgift er en fradragsberettiget vedligeholdelsesafgift, eller om der er tale om en udgift, der er en ikke fradragsberettiget forbedring af ejendommen.
Fradraget for vedligeholdelsesudgifter omfatter kun fradrag for udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af ejendommens forringelse ved slid og ælde i den nuværende ejers ejertid.
Vedligeholdelsen bedømmes derfor i forhold til ejendommens tilstand på den nuværende ejers erhvervelsestidspunkt. Udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, anses skattemæssigt for forbedringsudgifter, der ikke er fradragsberettigede efter statsskattelovens regler.
Se Højesterets dom i UfR 1958, 1173 HD og SL § 6, stk.1, litra e, sammenholdt med paragraffens sidste stykke.
Påtale
Selskabet har efter det oplyste udført omfattende istandsættelse af [adresse1]. Selskabet har ifølge bogføring og regnskaber fratrukket alle udgifter til istandsættelse af [adresse1] som løbende vedligeholdelsesudgifter.
Under hensyn til, at istandsættelsen er sket umiddelbart efter ejendommens erhvervelse, vil udgifter til istandsættelse af [adresse1] som udgangspunkt være forbedringsudgifter.
I selskabets bogføring skal der være en opdeling af ejendomsudgifterne i forbedring og vedligeholdelse.
Udgifterne skal identificeres i forhold til den ejendom, som udgifterne konkret vedrører. Dvs., der skal være en konto for forbedring og en konto for vedligeholdelse specifikt vedrørende [adresse1].
Udgifter til istandsættelse og forbedring kan ikke fratrækkes som løbende driftsomkostninger. Forbedringsudgifter skal bogføres som tillæg til ejendommens anskaffelsessum.
Selskabet har kun fradrag for den del af ejendomsudgifterne, der er løbende vedligeholdelsesudgifter.
Der er tale om momsfri udlejning. Selskabet kan ikke afløfte købsmoms af forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter vedrørende [adresse1]. Allerede af den grund skal der derfor i selskabets bogføring være en konto for forbedring og en konto for vedligeholdelse specifikt vedrørende [adresse1].
Repræsentanten er af den omfattelse, at markedslejen for [adresse1] i [by1] kan fastsættes til følgende beløb med henvisning til en artikel i kundeunivers med [person2] og [person3], jf. afgørelsens punkt 1.1, jf. bilag 3:
Indkomstår | 2018 | 2019 | 2020 |
Årlig leje | 7.524 kr. | -5.585 kr. | 12.512 kr. |
Efter Skattestyrelsens opfattelse kan markedslejen for [adresse1] i [by1] passende fastsættes til følgende beløb med henvisning til selskabets aftalte lejeindtægter og lejepriserne ifølge [...dk], jf. afgørelsens punkt 1.4, jf. bilag 4:
Indkomstår | 2018 | 2019 | 2020 |
Årlig leje | 36.000 kr. | 48.000 kr. | 48.000 kr. |
Hertil kommer de oplysninger om afholdte udgifter til forbedring og vedligeholdelse af [adresse1] i [by1], der er indkommet efterfølgende. Af de indkomne oplysninger fremgår det, at selskabet har afholdt omfattende udgifter til istandsættelse af [adresse1].
Efter Skattestyrelsens opfattelse understøtter de nye oplysninger, at en månedlig leje på 4.000 kr., når lejeprisen ifølge [...dk] er 5.280 kr., ikke er åbenbart urimelig.
Skattestyrelsen bemærker, at ved opgørelsen af beskatningsværdi af bolig efter ligningslovens § 16, stk. 9 nedsættes den skattepligtiges værdi med de faktiske betalinger af husleje, jf. punkt 1 i afgørelsen til [person1], se bilag 5, pkt. 1.
Skattestyrelsen har nedsat beskatningsværdien af bolig efter ligningslovens § 16, stk. 9 med følgende beløb:
Indkomstår | 2018 | 2019 | 2020 |
Årlig leje | 36.000 kr. | 48.000 kr. | 48.000 kr. |
Hvis markedslejen for [adresse1] i [by1] nedsættes til de beløb som repræsentanten anfører, skal beskatningsværdien af bolig efter ligningslovens § 16, stk. 9, forhøjes tilsvarende.
Repræsentanten har ikke påklaget punkt 1 i afgørelsen til [person1].
Der er i øvrigt et identisk forhold i afgørelsens punkt 2 vedrørende udleje af [adresse2] i [by1], der er udlejet til hovedanpartshavers anden datter, som repræsentanten ikke har påklaget, se tillige bilag 5, punkt 2.
Når repræsentanten ikke finder markedslejen for [adresse2] i [by1] for åbenbart urimelig, er der noget der taler for, at markedslejen for [adresse1] i [by1] heller ikke kan anses for åbenbart urimelig.
Der er tale om to lejligheder, der er beliggende i samme område af [by1] midtby, og som er udlejet på samme vilkår, jf. bilag 6.
I lighed med [adresse1] har selskabet ifølge de oplysninger, der er indkommet efterfølgende, foretaget omfattende istandsættelse af [adresse2], jf. punkt 2 i brev om "Resultatet af Skattestyrelsens kontrol", se vedhæftede bilag 2, pkt. 8.2 og bilag 1, pkt. 2.
..."
Selskabets opfattelse
Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens forhøjelser for indkomstårene 2018-2020 skal nedsættes med henholdsvis 28.476 kr., 53.585 kr. og 35.488 kr.
Til støtte for påstanden er bl.a. anført:
"...
Punkt 1
Det gøres gældende, at forhøjelsen af lejeindtægten på [adresse1] er forkert.
Det fremgår af C.B.3.5.3.2, at
"Hvis hovedaktionæren er ansat i selskabet, og selskabet som betaling for hovedaktionærens arbejdsydelse har stillet f.eks. en fri bolig til rådighed, sker der kun lejefiksering af selskabet i det omfang værdien af hovedaktionærens arbejdsydelse er mindre end markedslejen, således at en del af lønnen må anses for maskeret udbytte.
Hvis hovedaktionæren ikke er ansat i selskabet, bliver selskabet lejefikseret af en leje svarende til markedslejen."
Der er fremlagt dokumentation for lignende lejemål ved indgåelsen af lejekontrakten pr. 1. april 2018, hvor lejeaftalen på samme måde er inklusivt forbrug, som er ligger inden for den aftale leje. Dette dokumenterer, at der er aftalt markedsleje.
Der er jo netop anvendt priser og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter.
Skattestyrelsens bemærkninger vedrørende den gennemsnitlige kvadratmeterpris samt hvorvidt det er sædvanligt, at der indgås lejekontrakter uden forbrug, kan ikke anses for at være korrekte, når der foreligger sammenlignelige lejemål med sammenlignelige aftalevilkår. Disse må antages at svare til markedsprisen.
Det gøres gældende, at Skattestyrelsens skønnede værdiansættelse hviler derfor på et forkert grundlag og medfører et åbenlyst urimeligt resultat.
På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at der skal ske nedsættelse af Skattestyrelsens forhøjelse på 28.476 kr. i indkomståret 2018, 53.585 kr. i indkomståret 2019 og 35.488 kr. i indkomståret 2020.
..."
Selskabets bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse
Selskabets repræsentant har den 27. november 2023 fremsat bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse. Der er ikke fremsat nye bemærkninger til sagen.
Retsmøde
Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling
Skattestyrelsen har den 16. december 2024 udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:
"...
Skattestyrelsens begrundelse/vurdering
Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens forslag til sagens afgørelse.
Faktiske forhold
Det klagende selskab [virksomhed1] ApS ejer den udlejede lejlighed og selskabet er ejet 100 % af [person1].
Lejer af den udlejede lejlighed som er ejet af selskabet, er hovedaktionærens datter.
Lejeindtægt er skattepligtig indkomst for selskabet jævnfør statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b.
Ligningslovens § 2 fastlægger at priser m.v. skal fastsættes på armslængde vilkår (til almindelige markedspriser) og værdien / lejen skal medregnes af den skattepligtige ejer til pris som opgøres efter princippet i bestemmelsen.
Materielt
Der er sket en udlejning af en ejerlejlighed til selskabets hovedaktionærs datter. Skattestyrelsen har ikke fundet at prisen på det udlejede svarer til den handelspris, som de udlejede kunne udlejes for til en uafhængig part.
Handelspriserne skal anvendes og medregnes af ejeren af det udlejede jævnfør bestemmelsen i statsskatteloven.
Vi bemærker i denne forbindelse, at vi tiltræder at forholdet omfattes af ligningslovens § 2, idet prisfastsættelsens af de udlejede, tjener hovedaktionærens interesse.
Der er her tale om udlejning til selskabets hovedaktionærs datter til en pris (eksklusive forbrug), der afviger markant fra de almindelige markedspriser, som ville kunne opnås ved udlejning til en uafhængig 3. part.
Således finder vi at udlejningen, som der er medregnet og selvangivet af selskabet, ikke kan opgøres i henhold til armslængdeprincippet, som nærmere er bestemt i ligningslovens § 2.
Vi tiltræder de af Skattestyrelsens opgjorte priser, herunder at der for den udlejede ejendom kan skønnes en lejeindtægt uden forbrug på 4.000 kr. månedligt.
Vi tillægger opgørelsen af udlejningsværdien til en uafhængig part stor betydning såvel, som der er lagt vægt så den faktisk modtagne lejeindtægt. Begge komponenter indgår i den samlede vurdering og beregning.
Selve betalingen for lejen skal opgøres eksklusive forbrug af el, vand, varme og forbrugsafgifter i øvrigt. Ejendomsskatterne påhviler ejeren (Klager) og skal tillige ikke tillægges, når den månedlige udlejningspris opgøres. Således er lejeindtægterne fastsat til 4.000 kr. pr. måned.
Når de faktiske forhold ligges til grund, herunder iagttagelse af den faktisk modtagne betaling, tiltræder vi den foretagne regulering af lejeindtægter for selskabet.
Vi indstiller til at sagen fastholdes.
..."
Selskabets bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse hertil
Selskabets repræsentant har ikke fremsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse hertil.
Indlæg under retsmødet
Repræsentanten har på retsmødet fastholdt påstanden om, at Skattestyrelsens forhøjelser vedrørende de påklagede punkter nedsættes. Repræsentanten gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.
Skatteforvaltningen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten skal tage stilling til, hvorvidt det er med rette, at Skattestyrelsen har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst i indkomstårene 2018-2020 med henholdsvis 28.476 kr., 53.585 kr., og 35.488 kr. som følge af for lavt fastsatte lejeindtægter, som Skattestyrelsen har forhøjet til markedslejen.
Retsgrundlaget
Som skattepligtig indkomst betragtes den skattepligtiges samlede årsindtægter, herunder indtægter ved udplejning af fast ejendom, jf. statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b.
Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet). Dette fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1.
I Byrettens dom af 22. december 2022, offentliggjort som SKM2023.235.BR, tiltrådte retten, at en skønsmæssigt fikseret markedsleje skulle fastsættes med udgangspunkt i ejendommens værdi. Hertil skulle lægges udgifter til el, vand og varme.
Det fremgår af skatteforvaltningsloven § 26, stk. 1, at der ikke kan afsendes varsel om ændring af skatteansættelsen senere end den 1. maj i det 4. år efter indkomstårets udløb.
For skattepligtige omfattet af kapitel 4 i skattekontrolloven udløber de ordinære frister i skatteforvaltningsloven § 26, stk. 1 for ansættelse vedrørende kontrollerede transaktioner dog først i det sjette år efter indkomstårets udløb, jf. skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5.
En kontrolleret transaktion er en transaktion mellem en skattepligtig og en juridisk person, som den skattepligtige udøver en bestemmende indflydelse over, jf. skattekontrollovens § 37, stk. 1, nr. 6, litra b (den dagældende skattekontrollovs § 3 B, stk. 1, nr. 2).
Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 % af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 % af stemmerne, jf. skattekontrollovens § 37, stk. 1.
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Selskabet har ifølge selskabets bogføring haft årlige lejeindtægter ved udlejning af ejendommen [adresse1], [by1], på henholdsvis 7.524 kr., -5.585 kr. og 12.512 kr. i indkomstårene 2018-2020. Ejendommen har i indkomstårene været udlejet til hovedanpartshaverens datter. Landsskatteretten finder, at der er tale om transaktioner omfattet af ligningslovens § 2.
Landsskatteretten finder, at selskabet ikke har udlejet ejendommen [adresse1], [by1], til hovedanpartshaverens datter til markedslejen. Lejligheden er ifølge lejekontrakten udlejet månedligt til 4.000 kr. inkl. forbrug. Retten har lagt vægt på, at den gennemsnitlige kvm-pris for leje af en toværelses lejlighed ekskl. forbrug i [by1] er 96 kr. pr. kvm ifølge [...dk]. Retten finder, at den fremlagte artikel fra kundeunivers ikke kan føre til et andet resultat.
Landsskatteretten finder på den baggrund, og henset til det forhold, at der ikke er fremlagt yderligere dokumentation for, at den aftalte leje er fastsat til markedslejen, at Skattestyrelsen har været berettiget til at foretage et skøn over markedslejen, ligesom Landsskatteretten tiltræder den af Skattestyrelsen foretagne skønsmæssige fastsættelse af markedslejen til 4.000 kr. ekskl. forbrug. Det tiltrædes desuden, at udgifter til el, vand og varme alene har været betalt af selskabet som følge af interessefællesskabet mellem hovedanpartshaveren og hovedanpartshaverens datter. Retten finder på den baggrund, at udgifter til el, vand og varme skal indgå i den fikserede markedsleje, jf. SKM2023.235.BR.
Landsskatteretten finder på baggrund af ovenstående, at selskabets lejeindtægter i indkomstårene 2018-2020 skal ansættes med følgende:
Indkomstår | 2018 | 2019 | 2020 |
Årlig lejeindtægt ifølge lejekontrakt | 36.000 kr. | 48.000 kr. | 48. 000 kr. |
Faktisk modtaget lejeindtægt ifølge bogføring (lejeindtægter - el, vand og varme) | 7.524 kr. | -5.585 kr. | 12.512 kr. |
Forhøjelse af lejeindtægt til markedslejen | 28.476 kr. | 53.585 kr. | 35.488 kr. |
Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.