|
|
Kendelse af 08-04-2025 - indlagt i TaxCons database den 15-05-2025
Journalnr. 19-0108958
Klagepunkt | Skattestyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
Skattestyrelsen har forhøjet gaveafgiften. | 565.000 kr. | 0 kr. | Stadfæstelse |
Faktiske oplysninger
Klagerens far overdrog den 22. april 2019 samtlige anparter på nominelt 60.000.000 kr. i [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1], til sine tre børn. Klageren overdrog nominelt 20.000.000 kr. til hvert af børnene. Klager har opgjort handelsværdien af [virksomhed1] ApS i henhold til TSS-cirkulære 2000-09. Handelsværdien er opgjort til 119.194.233 kr. Selskabets ejendomme er beliggende på [adresse1], [by1] og [adresse2], [by2].
Den senest kendte offentlige ejendomsvurdering for [adresse1], [by1] var på 15.900.000, og den offentlige ejendomsvurdering for [adresse2], [by2] var på 25.500.000 kr.
Overdragelsen af anparterne blev berigtiget ved gældsbreve på i alt 118.996.223 kr. og gaver på 198.000 kr.
Klagerens far var indtil gaveoverdragelsestidspunktet direktør i [virksomhed1] ApS. Den 22. april 2019 indtrådte klagerens søster som direktør, og klagerens far udtrådte. Klageren og klagerens to søskende indtrådte i bestyrelsen.
Selskabets hovedaktivitet er ifølge selskabets årsrapport for perioden 1. juli 2017 til 30. juni 2018 at drive investeringsvirksomhed samt efter direktionens skøn hermed beslægtet virksomhed. Egenkapitalen udgjorde den 30. juni 2018 148.457.980 kr. Selskabet ejede 33,34-50,99 % af ejendomsselskabet [virksomhed2] ApS, 33,34-50,99 % af ejendomsselskabet [virksomhed3] ApS og 25-33,33 % af [virksomhed4] A/S.
Af ledelsesberetningen i årsrapporten for [virksomhed1] ApS for perioden 1. juli 2017 til 30. juni 2018 fremgår følgende:
"Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.06.2018 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.07.2017 - 30.06.2018.
Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler."
Desuden fremgår følgende af revisionspåtegningen:
"Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.06.2018 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.07.2017 - 30.06.2018 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Grundlag for konklusion
Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR - danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet". Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Ledelsens ansvar for årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette."
Af årsrapporten fremgår desuden om anvendt regnskabspraksis følgende:
"Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
[...]
Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger opgjort ud fra henholdsvis de fastsatte restværdier og brugstider for de enkelte aktiver og gennemførte nedskrivningstest og af gevinster og tab ved salg af materielle anlægsaktiver.
[...]
Balancen
Materielle anlægsaktiver
Grunde og bygninger samt andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug.
Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Bygninger 40 år Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5 år Forventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi."
Af balancen fremgår i note 6 følgende:
" | Grunde og bygninger kr. |
6. Materielle anlægsaktiver Kostpris primo | 123.053.904 |
Tilgange | 0 |
Afgange | (34.222.830) |
Kostpris ultimo | 88.831.074 |
Af- og nedskrivninger primo | (7.618.580) |
Årets afskrivninger | (1.921.442) |
Tilbageførsel ved afgange | 1.170.578 |
Af- og nedskrivninger ultimo | (8.369.444) |
Regnskabsmæssig værdi ultimo | 80.461.630 |
"
Gaveanmeldelsen
Gaveanmeldelsen er modtaget i Skattestyrelsen den 23. april 2019.
Der blev indsendt tre enslydende gaveafgiftsblanketter. Af blanketterne fremgår:
"
G aveanmeldt | Selskab | Gave |
Nominel kapital | 60.000.000 | 20.000.000 |
Værdiansættelse | 119.194.233 | 39.731.411 |
Anfordringsgældsbrev | 39.665.411 | |
Gave | 66.000 | |
Afgiftsfrit bundbeløb | 65.700 | |
Afgiftsgrundlag | 300 | |
Gaveafgift, 15 % | 45 |
"
Gaveanmeldelsen var vedlagt overdragelsesaftaler og anfordringsgældsbreve.
Gaveanmeldelsens behandling i Skattestyrelsen
Skattestyrelsen anmodede den 31. juli 2019 om specifikation af værdiansættelsen. Den 5. august 2019 modtog Skattestyrelsen en opgørelse af værdiansættelsen.
Af værdiansættelsesbilaget, so Skattestyrelsen modtog, fremgår følgende (uddrag):
Foreløbig balance | Skattemæssige | Endelig overdragelsesbalance | |
" Kontotekst 01.04.2019 | korrektioner | 01.04.2019 | |
Grunde og bygninger* | 79.020.548 | (37.620.548} | 41.400.000 |
Gæld til realkreditinstitutter* | (40.558.704) | (291.413} | (40.850.117} |
Modtagne deposita * | (553.232) | (553.232)" | |
Ifølge Skattestyrelsens oplysninger købte selskabet [adresse1], [by1] i 2013 for 27.750.000 kr. og [adresse2], [by2] i 2014 for 60.500.000 kr. af en uafhængig tredjemand. Ejendommene blev erhvervet i forbindelse med overdragelse af udlejningsvirksomhed [ejendommen].
[adresse2], [by2] er en kombineret beboelses- og forretningsejendom med 5 lejligheder beliggende i [by2] centrum i gågaden. Ejendommen gennemgik en gennemgribende renovering samt stor tilbygning i 2012. Ejendommen var på gaveoverdragelsestidspunktet, ligesom på købstidspunktet, udlejet til henholdsvis [virksomhed5] og [virksomhed6]. Der er ingen oplysninger om ledige beboelseslejemål.
[adresse1], [by1] er en forretningsejendom, som er beliggende i [by3] centrum i gågaden. Ejendommen var på gaveoverdragelsestidspunktet bl.a. udlejet til [virksomhed5].
Skattestyrelsen anmodede den 11. september 2019 Vurderingsstyrelsen om at besigtige og værdiansætte selskabets ejendomme på [adresse1], [by1] og [adresse2], [by2]. Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den aktuelle handelsværdi for [adresse1], [by1] på besigtigelsestidspunktet udgjorde 15.900.000 kr. og den aktuelle handelsværdi for [adresse2], [by2] udgjorde 36.800.000 kr.
Af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 26. september 2019 fremgår:
" Udtalelse til intern udtalelse vedrørende 2 ejendommeejet af [virksomhed1] ApS
Du har ved mail af den 29. august 2019 anmodet om en udtalelse om handelsværdien af to ejendomme ejet af [virksomhed1] ApS til en samlet overdragelsesværdi på
41.400.000 kr.
Vi har vurderet følgende ejendomme:
[adresse1], [by1] med ejendomsnummer [...] [adresse2], [by2] med ejendomsnummer [...]
[...]
[adresse2], [by2] med ejendomsnummer [...]
Der er tale om en beboelses- og forretningsejendom med 5 lejligheder på en 1.223 m2 grund i [by2] Centrum.
Ifølge Bygnings- og Boligregistreret (BBR) består ejendommen af én bygning, der er opført i år 1857 med et til-/ombygningsår i 2012. Ejendommen er bygget i mursten og med tegltag. Endvidere har ejendommen et samlet erhvervsareal på 1.983 m2, og et boligareal på 554 m2.
Ejendommen er opdelt i 8 lejemål hvoraf to anvendes til detailhandel og seks anvendes til boligformål.
De to detailhandler er p.t. udlejet til henholdsvis [virksomhed6]/[virksomhed7] og til [virksomhed5], og de seks boliger, der består af lejligheder, er p.t. alle udlejet.
Vurderingsstyrelsen har besigtiget ejendommen ind- og udvendigt den 19. september 2019.
Ejendommen er beliggende i [by2] Centrum i de centrale handelsgader. Ejendommens facade fremstår i en almindelig pæn vedligeholdelsesstand.
Ejendommen har i stueplan to erhvervslejemål, som i dag anvendes og udlejes til
[virksomhed5] og [virksomhed7].
Lejemålet, der anvendes af [virksomhed7], fremstår i en almindelig, pæn og velholdt stand. Ved besigtigelsen blev det konstateret at der er skjolder efter en mindre vandskade i loftet i frokoststuen i [virksomhed7]-butikken.
[virksomhed5]-butikken fremstår som et regulært butikslokale indrettet efter [virksomhed5]s standarder.
Ejendommens kælder fremstår i ældre stand og bærer meget præg af ejendommens originale alder, og er generelt ret fugtig.
Lejlighederne består henholdsvis af 1-4 værelser.
Lejlighederne fremstår generelt i en almindelig pæn stand, dog med naturlig slitage på f.eks. døre m.m.
Til lejlighederne er der en tilhørende tagterrasse, der kan benyttes af beboerne i lejlighederne og af personale til [virksomhed5].
Generelt fremstår ejendommen i en almindelig pæn vedligeholdelsesstand og bygningsmæssig kvalitet.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. [...], Centerområde mellem [adresse] og [adresse], [by2], plannr.: [...], Butik på [adresse] [by2], som kun må anvendes til centerformål, herunder detailhandelsbutikker (udvalgsvarer og dagligvarer), liberale erhverv, kontorvirksomhed, restauranter, offentligt for- mål samt boliger.
Ved vurderingen af ejendommens handelspris er der lagt vægt på ejendommens gode placering i [by2]s centrale handelsgader, ejendommens almindelige gode vedligeholdelsesstand og anvendelsesmulighederne ifølge lokalplanen. Der er endvidere henset til markedsrapporter og sammenlignelige ejendomme.
På baggrund af ovenstående er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at ejendommens aktuelle handelsværdi udgør 36.800.000 kr."
Sagens behandling i Skatteankestyrelsen
På mødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler tilkendegav klagerens repræsentant, at klageren ikke for indeværende ønskede syn og skøn.
Skatteankestyrelsen anmodede om en specifikation af den samlede bogførte værdi af ejendommene på 79 millioner. Skatteankestyrelsen ønskede desuden oplyst, hvilken værdi ejendommen på [adresse2] var fastsat til på overdragelsestidspunktet.
Skatteankestyrelsen modtog en opgørelse, hvori der er medtaget akkumulerede regnskabsmæssige afskrivninger på bygningen på [adresse2], [by2] på 5.533.169 kr.
Skatteankestyrelsen spurgte desuden klagerens repræsentant om, hvad der var årsagen til faldet i handelsværdien på [adresse2], [by2] fra 60.500.000 kr. i 2014 til 25.500.000 kr. i april 2019. De 25.500.000 kr. er den handelsværdi, hvormed ejendommen indgik i værdiansættelsen i forbindelse med gaveoverdragelsen.
Klagerens repræsentant tilkendegav, at han ikke havde indgående indsigt i ejendomsmarkedet i [by2], men at det ikke nødvendigvis fulgte samme positive udvikling som ejendomsmarkedet i [by4] og [by5]. Klagerens repræsentant påpegede desuden, at flere faktorer kan have indflydelse på en erhvervsejendoms værdi.
Skatteankestyrelsen modtog på opfordring et specificeret notat af 23. september 2019 for hver af ejendomme fra Vurderingsstyrelsen. Af notaterne fremgår bl.a. oplysninger om kommuneplan, lokalplan og yderligere oplysninger omkring ejendommene. Desuden fremgår blandt andet følgende om ejendommen [adresse2], [by2]
"Beregning nr. 1:
Faktisk oplyst årslejer:
[virksomhed5]: 3.094.828,44 kr.
[virksomhed6]: 474.097,23 kr.
Samlet leje for lejlighederne: 361.042,80 kr. I alt: 3.922.968 kr. Skønnet driftsomkostninger: 25 %
Afkastkrav: 7,5
Bruttofaktor: 9,99 Handelsværdi: 39.190.450 kr. ? 39.200.000 kr.
(M2-pris: 39.200.000 kr. / 2.537 m2 = 15.451,32 kr. pr. m2)
Beregning nr. 2:
Faktisk oplyst årslejer:
[virksomhed5]: 3.094.828,44 kr.
[virksomhed6]: 474.097,23 kr.
Samlet leje for lejlighederne: 361.042,80 kr. I alt: 3.922.968 kr. Skønnet driftsomkostninger: 25 %
Afkastkrav: 8
Bruttofaktor: 9,37 Handelsværdi: 36.758.210 kr. ? 36.800.000 kr.
(M2-pris: 36.800.000 kr. / 2.537 m2 = 14.505,32 kr. pr. m2)
Beregning nr. 3:
Faktisk oplyst årslejer:
[virksomhed5]: 3.094.828,44 kr.
[virksomhed6]: 474.097,23 kr.
Samlet leje for lejlighederne: 361.042,80 kr. I alt: 3.922.968 kr. Skønnet driftsomkostninger: 25 %
Afkastkrav: 7,75
Bruttofaktor: 9,67 Handelsværdi: 37.935.100 kr. ? 37.900.000 kr.
(M2-pris: 37.900.000 kr. / 2.537 m2 = 14.938,90 kr. pr. m2)
Der er til ovenstående beregninger anvendt [...] Markedsupdate 2. kvartal 2019.
Heraf fremgår at at årslejen for en retailejendom i [...]området ligger på 1.500-3.300 kr., mens at afkastkravet ligger på mellem 5,25-6,50 % for henholdsvis primær og sekundær beliggenhed.
For udlejningsejendomme i [...]området ligger på 1.050-1.300 kr., mens at afkastkravet ligger på mellem 4,50-5,50 %. Da der efter forespørgsel er indsendt faktisk oplyste årslejer anvendes disse i ovenstående beregninger.
Der er dog sammenlignet med [...] Markedsrapport for at sikre, at årslejerne er på et passende niveau. I markedsrapporten er der ikke beskrevet nogen konkrete årslejer eller afkastkrav for [by2], og der henses derfor til disse for [...]området. Dog tages der forbehold for, at [by2] ligger ca. 63 km fra [...]området ([by6]), hvilket afspejles i årslejerne og afkastkravene. Derfor henses der også til sammenlignelige ejendomme beliggende centralt i [by2].
På baggrund af de faktisk oplyste årslejer ligger gennemsnitslejen pr. m2 for butikkerne på 1.799,76 kr. (3.568.925,67 kr. / 1.983 m2).
For boligudlejdningsdelen ligger gennemsnitslejen pr. m2 på 577,69 kr. (320.042,82 kr. / 554 m2)
De faktisk oplyste årslejer for detailhandlerne kan umiddelbart virke høje ved en sammenligning med årslejeniveauet, der er beskrevet i [...] Markedsupdate, da årslejerne er højere end niveauet for en retailejendom med en sekundær beliggenhed i [...]området.
Ved sammenligning med andre ejendomme i [by2] skønnes det dog, at de faktisk oplyste årslejer er på et passende/realistisk niveau.
Årslejerne for lejlighederne vurderes at ligge på et passende og realistisk niveau.
I indsendte materiale udgør de faktisk oplyste driftsomkostninger ca. 9 %.
Af indsendte materiale fremgår også, at driftsomkostningerne er et øjebliksudtryk, og de faktisk oplyste driftsomkosntinger vurderes derfor at være meget lave.
På baggrund af besigtigelsen den 19. september 2019 vurderes driftsomkostningerne at kunne udgøre 25 %, da der hermed er taget højde for bygningens alder, og anvendelsen til boligudlejning som har medført og vil medføre en del løbende slitage og vedligeholdelse på ejendommen. Generelt vurderes ejendommen at kunne være vedligholdelseskrævende.
For afkastkravet er der med en forsigtighed henset til markedsrapporten, ejendommens centrale beliggenhed i [by2] og til sammenlignelige ejendomme. Derfor skønnes et afkastkrav omkring 7-8 % at være på et passende niveau.
På baggrund af faktiske oplyste årslejer og afkastkrav giver dette en handelspris mellem 36.800.000 - 39.200.000 kr.
Det skønnes derfor, at den efterspurgte handelspris på 25.500.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsværdi ikke er et udtryk for den aktuelle handelspris.
Det vurderes at den aktuelle handelspris er på ca. 36.800.000 kr.
(M2-pris: 10.051,24 kr. pr. m2 (25.500.000 kr. /2.537 m2)
/
[...]
Sammenlignelige ejendomme:
[...dk]:
[adresse3], [by2] ([...]) er beliggende ca. 67 meter fra [adresse2], [by2]. Opført i år 1857 med et til-/ombygningsår 1990. Bygget i mursten og med fibercementtag.
Ejendommen er udbudt til salg hos [virksomhed8] til en udbudspris på 7.995.000 kr., og med et etageareal på 825 m2, hvilket giver en købspris pr. m2 på 9.691 kr.med et afkast på 7,94 %.
Ejendommen anses for at være sammenlignelig grundet anvendelsen til en større detailkæde og grundet ejendommens beliggenhed i [by2]s gågade.
Der skal tages forbehold for i sammenligningen, at salget af ejendommen omhandler erhvervslokalet til butiksformål, og at beboelsesenhederne på 1. sal og opefter er ejerlejligheder og er derfor ikke sammenlignelige med beboelsesenhederne i nærværende ejendom.
Dog anses denne ejendom for at give en indikator for niveauet for handelsværdier og afkastkrav samt lejeindtægt i [by2]s gågade.
[adresse4], [by2] er beliggende ca. 210 meter fra [adresse2], [by2]. Opført i år 1922 med et til-/ombygningsår i 1970. Bygget i mursten og med fibercementtag.
Ejendommen er udbudt til salg ved [virksomhed9] Erhverv til en udbudspris på 3.600.000 kr. for 330 m2 samt med et afkastkrav på 7,20 %. Ejendommen indeholder på nuværende tidspunkt tøjbutikken [virksomhed10].
Ejendommen har med udbudsprisen en m2-pris på 10.909 kr.
Ejendommen anses for at være sammenlignelig med nærværende ejendom grundet anvendelsen til detailhandel og beliggenheden i [by2]s gågade få meter fra [adresse2], [by2].
Dog tages der forbehold for, at der ved salget af denne ejendom kun sælges en ejerlejlighed til butiksformål, og salget er derfor ikke indeholdende lejligheder til boligformål. Ejendommen anses dog for at give en indikator for nievauet for handelsværdier, årlig lejeindtægt og afkastkrav i [by2] Centrum.
[adresse5], [by2] ([...]) er naboejendom til [adresse2], [by2]. Opført i år 1800 med et til-/ombygningsår i 1996. Er bygget i mursten og med fibercementtag.
Ejendommen er udbudt til salg ved [virksomhed8] til en udbudspris på 7.450.000 kr., for 1.032 m2 samt med et afkastkrav på 7,74 %. Ejendommen indeholder på nuværende tidspunkt en isenkræmmerbutik og en lejlighed til udlejning. Ejendommen har med udbudsprisen en m2-pris på 7.219 kr.
Ejendommen anses for at være sammenlignelig med nærværende ejendom grundet anevendelsen til detailhandel og boligudlejning samt beliggenheden i handelsgaderne i [by2] beliggende som nabo til nærværende ejendom.
Der tages forbehold for, at ejendommen er mindre end nærværende ejendom og at der er færre udlejningsejendomme i denne ejendom end i [adresse2], [by2].
Dog anes ejendommen for at give en indikator for handelsværdier, årlig lejeindtægt og afkastkrav i [by2]s handelsgader. [adresse6], [by2] ([...]) er beliggende ca. 77 meter fra [adresse2], [by2]. Opført i år 1860 med et til-/ombygningsår i 1992. Er bygget i mursten og med tegltag.
Ejendommen er udbudt til leje ved [virksomhed8] til en årslig leje på 268.800 kr., for en 192 m2 detailhandel.
Dette giver en leje pr. m2 på 1.400 kr.
Ejendommen anses for at være smamenlignelig med nærværende ejendom grundet anvendelsen til detailhandel og beliggenheden på samme gade i [by2]s handelsgader.
Der tages forbehold for, at ejendommen kun annonceres til udlejning, at udlejningen kun omfatter en detailhandel og er derfor mindre end nærværende ejendom.
Ejendommen anses dog for at give en indikator for lejeniveauet for detailbutikker i [by2]s gågade."
Af erhvervslejeaftalen fremgår:
"9. Regulering af leje
9.1 Uanset den aftalte uopsigelighed reguleres den til enhver tid gældende årsleje uvarslet hvert år den 1. januar med den procentvise ændring som nettoprisindekset (basis 2000 = 100) for 1. oktober er undergået fra det ene år til det næste.
9.2 Første regulering på grundlag af nettoprisindeks foretages pr. den 1. november 2012 og baseret på den procentvise ændring i nettoprisindekset i perioden juli 2011 til juli 2012.
Næste regulering foretages pr. den 1. november 2013. Såfremt lejemålets begyndelsesdato ændres, vil datoen for første regulering være at udskyde tilsvarende. Første regulering kan dog tidligst foretages 12 måneder efter lejemålets begyndelsesdato.
9.3. Ved nettoprisindekset forstås det ved lovbekendtgørelse nr. 76 af 3. februar 1999 om beregning af nettoprisindeks fastlagte nettoprisindeks. Såfremt beregningen i nettoprisindekset skulle ophøre eller blive ændret, skal reguleringen foretages på basis af sådan anden reguleringsfaktor, som nærmest svarer hertil.
9.4. Udover den her nævnte huslejeregulering kan huslejen - på trods af den aftalte uopsigelighed - reguleres til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen, jf. § 13 i erhvervslejeloven. Det er dog aftalt mellem parterne, at nævnte § 13 i erhvervslejeloven ikke kan bringes i anvendelse i de første 10 år af lejemålets løbetid regnet fra lejemålets overtagelse.
Udlejer kan dog ikke kræve lejen reguleret som følge af forbedringer, der ensidigt er iværksat på udlejers foranledning, og som ikke er accepteret eller rekvireret af lejer.
9.5. Bortset fra det, der er anført ovenfor under pkt. 9.4 kan lejen, udover den ovenfor under pkt. 9.1 og 9.2 anførte regulering, og uansat den indrømmede uopsigelighed, til enhver tid reguleres i det omfang, erhvervslejeloven giver mulighed herfor, herunder i medfør af erhvervslejelovens §§ 13 og 31."
Af allongen fremgår:
"ERHVERVSLEJEAFTALEN §7.1
Det lejede må benyttes til kommercielle detailsalgsformål af Lejers til enhver tid værende sortiment, der er sædvanlige indenfor [virksomhed5] Koncernen, nuværende som fremtidige samt andre formål knyttet hertil inklusive (men ikke begrænset til) bæredygtighed og marketingaktiviteter samt samarbejde med 3.mand/eksterne parter. Areal og layout af lejemålet kan frit afgøres af Lejer uden andre begrænsninger end dem, der følger af Erhvervslejekontrakten med tilhørende allonger. Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige forudgående samtykke anvendes til andet formål, hverken helt eller delvist. Såfremt Lejer, efter forudgående indhentelse af Udlejers skriftlige accept, ønsker at ændre den i det lejede udøvede virksomhed, påtager Lejer sig selv ansvaret of risikoen for, at fornødne offentlige tilladelser og myndighedstilladelser kan opnås.
ERHVERVSLEJEAFTALEN §8
§8,1 - Lejegrundlag
Fra d. 1. april 2023 baseres lejen på lejers omsætning; omsætningsbestemt leje. Lejer skal til Udlejer betale det beløb, som fremkommer ved at beregne en procentsats på 8,75 % af bruttoomsætningen ekskl. moms (som fastsat i §8.2 i nærværende allonge) ("Leje"). Lejen er inklusive alle omkostninger til Lejers brug af Lokalerne, herunder skatter og afgifter vedrørende ejendommen. Lejen er dog eksklusive ejendomsudgifter jf. Hovedlejekontraktens § 11, og eksklusive eget forbrug (forbrugsudgifter) jf. Hovedlejekontraktens § 12. Alle betalinger og ydelser efter Erhvervslejeaftalen med allonger og tilhørende bilag tillægges moms med de til enhver tid gældende momssatser, for tiden 25 %. Den Omsætningsbestemte Leje forfalder månedligt, og betales forud pr. d.1. i hver måned. Lejen skal afregnes behørigt hvert år i overensstemmelse med § 8.3 i nærværende allonge."
Skatteankestyrelsen fremsendte den 17. november 2023 det specificerede notat af 23. september 2019 til klagerens repræsentant.
Skatteankestyrelsen har anmodet om og har modtaget virksomhedsoverdragelsesaftalerne vedrørende selskabets erhvervelse af [adresse1], [by1] og [adresse2], [by2].
Af virksomhedsoverdragelsesaftalen vedrørende selskabets erhvervelse af [adresse2], [by2] (i virksomhedsoverdragelsesaftalen angivet som [adresse7], [by2]) fremgår, at sælger er [virksomhed11] ApS, CVR-nr. [...2].
Desuden fremgår bl.a.:
"at sælger i perioden 15. oktober 2011 - 1. november 2012 har udført en større om- og tilbygning af ejendommen, og at en del af disse arbejder har været omfattet af en totalentreprisekontrakt med [virksomhed12] A/S, og at sælger tiltransporterer køber alle rettigheder og forpligtelser i henhold til denne kontrakt, herunder sikkerhedsstillelse i overensstemmelse med ABT 93, § 6,
at sælger den 31.10.2012 har modtaget ibrugtagningstilladelse fra [by2] Kommune til de af ham på ejendommen udførte byggearbejder,
at sælger forestår og afvikler sædvanligt 5-års eftersyn for den del af arbejderne, der er udført i totalentreprise og uden omkostninger for køber,
at ejendommen er omfattet af Lov om energimærkning,"
Det fremgår desuden, at den årlige bruttolejeindtægt udgør 3.721.457,00 kr. ekskl moms. Købesummen er aftalt til 60.500.000 kr., der skal berigtiges kontant.
Som bilag til repræsentantens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling har klagerens repræsentant den 26. august 2024 fremlagt:
Ejendomsvurdering 2012 - [adresse2]
Ejendomsvurdering 2023 - [adresse2]
Købsaftale [adresse2] m.fl.
Værdiansættelse af [adresse2] m.fl.
Tingbogsattest [adresse3]
Tingbogsattest [adresse4]
Ejendomsrapportdata [adresse5]
Af repræsentantens bilag 2 fremgår, at den offentlige ejendomsvurdering for 2013, at ejendomsværdien på 25.500.000 kr. er fremkommet på baggrund af et skøn over årlig årsleje for 1.983 kvm butiksareal til en kvadratmeter pris på 800 kr., svarende til en årsleje på 1.828.742 kr. Årslejen er ganget med en faktor 14,1. Om faktorvalget fremgår:
"Faktoren er valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt at ejendommen som helhed har en særdeles god vedligeholdelsestilstand. Der er stor efterspørgsel efter gode erhvervslokaler i området."
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet gaveafgiften med 565.000 kr. for gaven til hvert af børnene, i alt har Skattestyrelsen forhøjet gaveafgiften med 1.695.000 kr.
Forhøjelsen er fremkommet således:
"
Forslag | Selskab | Gave |
Nominel kapital | 60.000.000 | 20.000.000 |
Værdiansættelse | 130.494.233 | 43.498.078 |
Anfordringsgældsbrev | 39.665.411 | |
Gave | 3.832.667 | |
Afgiftsfrit bundbeløb | 65.700 | |
Afgiftsgrundlag | 3.766.967 | |
Gaveafgift, 15 % | 565.045 | |
Allerede indbetalt | 45 | |
Yderligere gaveafgift | 565.000 |
"
Skattestyrelsen har begrundet afgørelsen med følgende:
"Skattestyrelsens forslag og begrundelse
Værdiansættelse
Ifølge modtaget materiale ses værdien af [virksomhed1] ApS værdiansat til 119.194.233 kr. efter TSS-cirkulære 2000-09, som er vejledende.
I denne værdiansættelse indgår en nedregulering af ejendommenes værdi efter hjælpereglen i cirkulæret fra bogført værdi til offentlig ejendomsvurdering. Ejendommene er beliggende [adresse1], [by1] og [adresse2], [by2].
Udgangspunktet er, at en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen jævnfør boafgiftsloven § 27, stk. 1.
Vi har derfor bedt Vurderingsstyrelsen komme med en udtalelse om handelsværdien for ejendommene.
På baggrund af Vurderingsstyrelsens opfattelse foreslår vi værdien af selskabet ændret som følgende:
Gaveanmeldt værdi | 119.194.233 |
Tilbageførsel af gaveanmeldt regulering | 37.620.548 |
Skattestyrelsens forslag til regulering | -26.320.548 |
Forslag til værdiansættelse | 130.494.233 |
I gaveanmeldelsen indgår ejendomsregulering som følgende:
Bogført værdi | Off. vurd. | Gaveanmeldt regulering | |
[adresse1], [by1] | 15.900.000 | ||
[adresse2], [by2] | 25.500.000 | ||
I alt | 79.020.548 | 41.400.000 | 37.620.548 |
Det er Vurderingsstyrelsen opfattelse, at den aktuelle handelsværdi for [adresse1] udgør 15.900.000 kr. (som i gaveanmeldelsen) og at den aktuelle handelsværdi for [adresse2] udgør 36.800.000 kr. (i stedet for 25.500.000 kr.). Se vedlagte udtalelse fra Vurderingsstyrelsen.
Bogført værdi | Ny vurdering | Foreslået regulering | |
[adresse1], [by1] | 15.900.000 | ||
[adresse2], [by2] | 36.800.000 | ||
I alt | 79.020.548 | 52.700.000 | 26.320.548 |
Med en ny værdiansættelse kommer vi frem til følgende nye beregning af gaveafgift:
Forslag | Selskab | Gave |
Nominel kapital | 60.000.000 | 20.000.000 |
Værdiansættelse | 130.494.233 | 43.498.078 |
Anfordringsgældsbrev | 39.665.411 | |
Gave | 3.832.667 | |
Afgiftsfrit bundbeløb | 65.700 | |
Afgiftsgrundlag | 3.766.967 | |
Gaveafgift, 15 % | 565.045 | |
Allerede indbetalt | 45 | |
Yderligere gaveafgift | 565.000 |
[...]
Skattestyrelsens afgørelse og begrundelse
Skattestyrelsen har forslået at ændre selskabets værdi med 11,3 mio. kr. Fra ca. 119,2 mio. til ca. 130,5 mio. kr.
Denne foreslåede ændring består i forskellen mellem den seneste offentlige ejendomsvurdering for [adresse2] på 25,5 mio. kr. og den aktuelle handelsværdi efter Vurderingsstyrelsens opfattelse på 36,8 mio. kr.
Den foreslåede ændring anerkendes ikke af sagens parter.
Udgangspunktet er boafgiftslovens § 27, stk. 1, 1. punktum, hvoraf det fremgår, at "En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen."
Kendes handelsværdien af de unoterede kapitalandele ikke, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i hjælpereglen TSS-cirkulære 2000-09, der er vejledende.
Fra hjælpereglens punkt om fast ejendom fremgår det, at "Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering."
I cirkulærets punkt om fravigelse af hjælpereglen fremgår det, at "Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier."
Høringssvaret fra sagens parter argumenterer for, at " Skattestyrelsen ikke har løftet bevisbyrden for at fravige de offentlige ejendomsvurderinger som udtryk for handelsværdien" understøttet med henvisning til afgørelser fra Landsskatteretten. Mere herom senere.
Ved gaveanmeldelsen indeholdt værdien af [virksomhed1] ApS en nedregulering for to ejendomme på i alt 37,6 mio. kr. Fra en bogført værdi på 79 mio. kr. til den offentlige vurdering på 41,4 mio. kr. Ejendommene blev erhvervet af selskabet i henholdsvis 2013 og 2014 for i alt 88,3 mio. kr. Ejendommene var dermed afskrevet med over 10 % til den bogførte værdi på 79 mio. kr.
Det er iøjnefaldende at disse ejendomme skulle være mere end halveret i værdi på så få år, hvorfor Skattestyrelsen naturligvis ønsker belyst, om nedreguleringerne er korrekte for at afspejle handelsværdien.
For den konkrete ejendom er her oplistet de handler som fremgår af ois.dk, hvor den øverste er [virksomhed1] ApS' køb:
Slutseddel dato | Købesum | Dato for vurdering | Ejendomsværdi | |
Almindeligt frit salg | 12. marts 2014 | 60.500.000 | 1. oktober 2013 | 25.500.000 |
Almindeligt frit salg | 14. december 2011 | 20.000.000 | 1. oktober 2011 | 10.700.000 |
Almindeligt frit salg | 29. september 2010 | 11.400.000 | 1. oktober 2009 | 11.400.000 |
Det fremgår af den ovenstående tabel, at de seneste to handler har været foretaget til markant højere priser end de offentlige ejendomsvurderinger, samt at handlen i 2010 har været foretaget netop til den offentlige ejendomsvurdering. Handlen i 2011 har været foretaget til 87 % over vurderingen og [virksomhed1] ApS' køb til 137 % over vurderingen.
Handelspriserne ses for den konkrete ejendom at være løbet fra de offentlige vurderinger, hvilket netop har været Skattestyrelsens begrundelse for at bede Vurderingsstyrelsen om en udtalelse.
Det er alment kendt, at systemet med de offentlige ejendomsvurderinger har været udfordret, og på Vurderingsstyrelsen hjemmeside (vurdst.dk) fremgår også som det første under punktet "Ejendomsvurdering":
"Generelt om ejendomsvurdering
Den offentlige ejendomsvurdering er blevet suspenderet.
Hvis der ikke sker ændringer af en ejendom, herunder anvendelsen af denne, som resulterer i en årsomvurdering, vil der på grund af suspenderingen ikke blive foretaget en ny offentlig ejendomsvurdering af din bolig før i 2020. Indtil da er det niveauet i ejendomsvurderingen fra 2011 som er blevet videreført i vurderingerne siden 2013, der er gældende."
Vi er derfor i en tid, hvor vi ikke altid kan antage, at den offentlige ejendomsvurdering afspejler handelspriserne. I den konkrete sag ses fra Vurderingsstyrelsens udtalelse, at vurderingen er OK for [adresse1], men ikke for [adresse2].
Vurderingsstyrelsen har i denne gavesag udtalt sig om to ejendomme.
For ejendommen beliggende [adresse1] i [by3] udtaler Vurderingsstyrelsen "at ejendommens aktuelle handelsværdi udgør 15.900.000 kr., som svarer til ejendommens offentlige ejendomsværdi".
For ejendommen beliggende [adresse2] i [by2] udtaler Vurderingsstyrelsen, at "at ejendommens aktuelle handelsværdi udgør 36.800.000 kr.".
Derfor mener vi at have løftet bevisbyrden for, at fravige de offentlige ejendomsvurderinger som udtryk for handelsværdien.
Til de indkomne bemærkninger har vi følgende kommentarer:
Der fokuseres i kommentarerne på "overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter" samt ligningslovens § 2, som vedrører kontrollerede transaktioner, hvor der udøves bestemmende indflydelse mellem interesseforbundne parter.
I denne gavesag, er der godt nok tale om interesseforbundne parter, men ikke med bestemmende indflydelse. Gavegiver udøver ikke bestemmende indflydelse på gavemodtager. Endvidere er der kun indirekte tale om overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter. Indirekte fordi der er tale om overdragelse af kapitalandele i et kapitalselskab, som ejer de omtalte ejendomme.
Der henvises i bemærkningerne til afgørelser fra Landsskatteretten offentliggjort i Skatteankestyrelsen afgørelsesdatabase. De retningsgivende afgørelser offentliggøres på skat.dk. Det er altså ikke retningsgivende afgørelser, der i de indkomne bemærkninger er henvist til.
Landsskatterettens kendelse af 07. juni 2019 i journalnr. 18-0001137 drejer sig om påtænkt overdragelse af ejendom fra selskab til hovedanpartshaver og ligningslovens § 2. Afgørelsen vedrører ikke gave, TSS-cirkulære 2000-09, dennes hjælperegel eller fravigelse af denne hjælperegel.
Landsskatterettens kendelse af 27. juni 2018 i journalnr. 14-4861051
I afsnittet med Landsskatterettens afgørelse fremgår: "Der er ikke ved den af SKAT, Ejendomsvurdering, udarbejdede rapport godtgjort, at den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse."
Den af SKAT, Ejendomsvurderings udarbejdede rapport har i den konkrete sag har ikke kunnet løfte bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke afspejlede handelsprisen. Der står ikke, at Vurderingsstyrelsens (tidligere: SKAT, Ejendomsvurdering) udtalelse om handelsværdi generelt ikke kan anvendes til at godgøre, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for en ejendoms handelsværdi.
Videre i Landsskatterettens kendelse af 27. juni 2018 i journalnr. 14-4861051 nævnes i afsnittet med selskabets opfattelse tre afgørelser. Disse tre afgørelser fra Landsskatteretten, journalnr. 09-01303, journalnr. 09-01798 og journalnr. 08-03782 drejer sig om det nu ophævede TSS-cirkulære 2000-05, og Skattestyrelsen finder det ikke relevant at tillægge disse betydning i denne gavesag.
Om Vurderingsstyrelsens udtalelse bemærker rådgiver, at Vurderingsstyren ikke fremfører argumenter, der relaterer sig til faktiske handler, hvor ejendommen kort tid før eller efter anpartsoverdragelsen er blevet solgt til en væsentlige højere eller lavere værdi end den offentlige ejendomsvurdering.
Det er fordi den konkrete ejendom ikke har været handlet, men det er jo ikke ensbetydende med, denne ejendom adskiller sig fra de ejendomme, som indgår i Vurderingsstyrelsen markedsrapporter og sammenlignelige ejendomme.
Opsummering
Vi har i vores forslag anvendt reglen om at fravige hjælpereglen i det vejledende cirkulære, fordi vi finder det relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for handelsværdien efter boafgiftsloven § 1, stk. 1, 1. punktum.
Dertil har vi fået en sagkyndig udtalelse fra Vurderingsstyrelsen, som underbygger at den offentlige ejendomsvurdering for den konkrete ejendom ikke afspejler handelsværdien.
Rådgiver har i sine kommentarer til vores forslag henvist til afgørelser, som vi ikke mener diskvalificerer Vurderingsstyrelsen udtalelse.
Sammenholder vi dette med de seneste handlers købesummer i forhold til de offentlige ejendomsvurderinger, mener vi at Vurderingsstyrelsens vurdering af handelsprisen er mere relevant at anvende end den offentlige ejendomsvurdering. Vi mener også, at forskellen på 11,3 mio. kr. er væsentlig i en udstrækning, som kvalificerer til at afvige til at fravige hjælpereglen i det vejledende cirkulære.
Selskabet har samlet for de to ejendomme nedskrevet den bogførte værdi fra 79 mio. kr. til den offentlige vurdering på 41,4 mio. kr. Dette anses for en væsentlig nedskrivning, da værdien skal ansættes til handelsprisen jævnfør boafgiftsloven § 27, stk. 1, 1. punktum.
Vurderingsmyndighederne kommer til en konservativ handelspris for de to ejendomme på 52,7 mio. kr., hvilket fortsat er en væsentlig forskel set i relation til den bogførte værdi på 79 mio. kr.
Derfor træffer vi afgørelse i overensstemmelse med vores forslag, og gaveafgiften bliver dermed fastsat som følgende:
Afgørelse | Selskab | Gave |
Nominel kapital | 60.000.000 | 20.000.000 |
Værdiansættelse | 130.494.233 | 43.498.078 |
Anfordringsgældsbrev | 39.665.411 | |
Gave | 3.832.667 | |
Afgiftsfrit bundbeløb | 65.700 | |
Afgiftsgrundlag | 3.766.967 | |
Gaveafgift, 15 % | 565.045 | |
Allerede indbetalt | 45 | |
Yderligere gaveafgift | 565.000 |
"
Skattestyrelsen har udtalt følgende til klagen:
"Vi har følgende kommentarer til klagen:
Vi forstår klagen på den måde, at klager mener, at
| a) | vi ikke jævnfør TSS-cirkulære 2000-09, punkt 3 (Fravigelse af hjælpereglen) har tydeliggjort relevans og væsentlighed for at vi fraveg hjælpereglen i vores ændring af værdiansættelsen |
| b) | vi sekundært ikke jævnfør Juridisk Vejledning C.B.2.1.4.5.1 har godtgjort, at beregning efter TSS-cirkulærerne 2000-09 og 2000-10 ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien |
Vi må således være enige om, at
| 1) | udgangspunktet er boafgiftsloven § 27, stk. 1, 1. pkt.: En gaves værdi fastsættes til denshandelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. |
| 2) | TSS-cirkulære 2000-09, som er vejledende, kan anvendes |
| 3) | hjælpereglen i cirkulæret vedrørende at anvende offentlige vurderinger i stedet for bogførte værdier kan fraviges |
Derfor vil vi præcisere, at
| A) | det er relevant, fordi ejendomme udgør en væsentlig del af koncernens aktiver, og det er væsentligt, fordi der i gaveanmeldelsen var nedskrevet ejendomme fra en bogført værdi på 79 mio. kr. til en offentlig vurdering på 41,4 mio. kr. |
| B) | vi stadig holder os inden for TSS-cirkulære 2000-09 og anvender således ikke en anden metode som f.eks. DCF-model eller lignende, hvorfor vi ikke skal godtgøre, at vi ikke anvender TSS-cirkulære 2000-09 |
I klagens punkt 4 argumenterer rådgiver på klagers vegne for, at vi ikke har løftet bevisbyrden for at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som udtryk for handelsværdien. Vi henviser til tabellen i vores afgørelse, som viser salgshistorikken for den pågældende ejendom.
Vores afgørelse om ændring af værdiansættelsen for [virksomhed1] ApS vedrører alene ejendommen beliggende [adresse2], [by2], som Vurderingsstyrelsen mener har en handelsværdi på 36,8 mio. kr. i stedet for den offentlige ejendomsvurdering på 25,5 mio. kr.
Vurderingsstyrelsen har fysisk besigtiget ejendommen ind- og udvendigt (se bilag 8).
Vi mener at Vurderingsstyrelsens opfattelse af handelsværdien på 36,8 mio. kr. i den konkrete sag er et bedre udtryk for handelsværdien end den offentlige ejendomsvurdering på 25,5 mio. kr., hvorfor vi fraviger hjælpereglen fordi det er relevant og væsentligt.
Derudover henviser vi blot til vores begrundelse i vores afgørelse.
Hvis der kommer yderligere oplysninger fra klager, ønsker Skattestyrelsen at blive hørt i sagen igen, inden der træffes afgørelse i sagen. Skattestyrelsen ønsker endvidere at deltage i retsmøde."
Udtalelse fra Skattestyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 9. januar 2020 udtalt følgende:
"Vi forstår klagen på den måde, at klager mener, at
a) vi ikke jævnfør TSS-cirkulære 2000-09, punkt 3 (Fravigelse af hjælpereglen) har tydeliggjort relevans og væsentlighed for at vi fraveg hjælpereglen i vores ændring af værdiansættelsen
b) vi sekundært ikke jævnfør Juridisk Vejledning C.B.2.1.4.5.1 har godtgjort, at beregning efter TSS-cirkulærerne 2000-09 og 2000-10 ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien
Vi må således være enige om, at
1) udgangspunktet er boafgiftsloven § 27, stk. 1, 1. pkt.: En gaves værdi fastsættes til denshandelsværdi på tidspunktet for modtagelsen.
2) TSS-cirkulære 2000-09, som er vejledende, kan anvendes
3) hjælpereglen i cirkulæret vedrørende at anvende offentlige vurderinger i stedet for bogførte værdier kan fraviges
Derfor vil vi præcisere, at
A) det er relevant, fordi ejendomme udgør en væsentlig del af koncernens aktiver1, og det er væsentligt, fordi der i gaveanmeldelsen var nedskrevet ejendomme fra en bogført værdi på 79 mio. kr. til en offentlig vurdering på 41,4 mio. kr.
B) vi stadig holder os inden for TSS-cirkulære 2000-09 og anvender således ikke en anden metode som f.eks. DCF-model eller lignende, hvorfor vi ikke skal godtgøre, at vi ikke anvender TSS-cirkulære 2000-09
I klagens punkt 4 argumenterer rådgiver på klagers vegne for, at vi ikke har løftet bevisbyrden for at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som udtryk for handelsværdien. Vi henviser til tabellen i vores afgørelse, som viser salgshistorikken for den pågældende ejendom.
Vores afgørelse om ændring af værdiansættelsen for [virksomhed1] ApS vedrører alene ejendommen beliggende [adresse2], [by2], som Vurderingsstyrelsen mener har en handelsværdi på 36,8 mio. kr. i stedet for den offentlige ejendomsvurdering på 25,5 mio. kr.
Vurderingsstyrelsen har fysisk besigtiget ejendommen ind- og udvendigt (se bilag 8).
Vi mener at Vurderingsstyrelsens opfattelse af handelsværdien på 36,8 mio. kr. i den konkrete sag er et bedre udtryk for handelsværdien end den offentlige ejendomsvurdering på 25,5 mio. kr., hvorfor vi fraviger hjælpereglen fordi det er relevant og væsentligt.
Derudover henviser vi blot til vores begrundelse i vores afgørelse.
Hvis der kommer yderligere oplysninger fra klager, ønsker Skattestyrelsen at blive hørt i sagen igen, inden der træffes afgørelse i sagen. Skattestyrelsen ønsker endvidere at deltage i retsmøde."
Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at gaveafgiften ansættes til det gaveangivne beløb.
Til støtte for påstanden er bl.a. anført:
"4 Vores opfattelse og begrundelse herfor
Vi er ikke enige i Skattestyrelsens afgørelse, hvorefter værdien af anparterne i [virksomhed1] ApS er forhøjet med 11.300.000 DKK.
Det er vores påstand, at værdien af gaven er opgjort korrekt i forbindelse med gaveanmeldelsen, og at Skattestyrelsens forhøjelse af afgiftsgrundlaget skal nedsættes til 0 kr.
Det er vores helt overordnede opfattelse, at Skattestyrelsen ikke har løftet bevisbyrden for, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som udtryk for handelsværdien. Vi skal i det følgende redegøre for vores påstand og begrundelsen herfor.
4.1 Handelsværdi
Værdien af en gave fastsættes til handelsværdien i overensstemmelse med boafgiftslovens § 27. Ved handelsværdi forstås umiddelbart den værdi, som et givet aktiv handles for mellem uafhængige parter.
Den objektive handelsværdi er således den pris, man opnår i en handel med en uafhængig køber. Hvis aktivet ikke handles mellem to uafhængige parter, kendes den faktiske handelsværdi ikke. I denne situation må der i stedet findes en værdi, som kan anvendes som udtryk for handelsværdien. En sådan opgjort værdi er altså en tilnærmet handelsværdi.
Hvordan der findes en værdi, der kan anvendes som udtryk for handelsværdien, afhænger af, hvilket aktiv, der er tale om. For fast ejendom er der forskellige bidrag til udfyldelse af handelsværdien, afhængigt af hvilken disposition, der gennemføres:
| · | 1982-cirkulæret anvendes ved værdiansættelse af afgiftspligtige gaver. Værdiansættelse i henhold til senest kendte offentlige ejendomsvurdering +/- 15 pct. |
| · | den praksis, der følger af 2000-5-cirkulæret anvendes ved overdragelser mellem interesseforbundne parter (dog uden for anvendelsesområdet af 1982-cirkulæret). Værdiansættelse i henhold til senest kendte offentlige ejendomsvurdering. |
| · | 2000-9-cirkulæret anvendes, når ejendommen ligger i et selskab, hvis anparter overdrages til interesseforbundne parter. Ved værdiansættelse af anparterne reguleres selskabets egenkapital for fast ejendom, idet den bogførte værdi erstattes med den senest kendte offentlige ejendomsvurdering. |
Det helt klare udgangspunkt er, at senest kendte offentlige ejendomsvurdering kan anvendes som udtryk for handelsværdien i tilfælde af overdragelse af fast ejendom som led i gave/arv, overdragelse af fast ejendom til interesseforbundne parter og overdragelse af anparter i et selskab, hvori der er fast ejendom.
I den konkrete situation er der overdraget anparter i gavegivers holdingselskab. Anparterne i selskabet har ikke været i fri omsætning, og værdien af anparterne kendes derfor ikke. Handelsværdien er derfor opgjort i overensstemmelse med TSS-cirkulære 2000-9.
Selve ordlyden af cirkulæret tilsiger, at den regnskabsmæssige post for ejendomme skal erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Der er således en formodning for, at de offentlige ejendomsvurderinger kan anvendes til formålet.
Der har været rig mulighed for at ændre cirkulærerne igennem årene, hvis det ikke er lovgivers opfattelse, at de offentlige ejendomsvurderinger skal kunne anvendes i sådanne overdragelser. Tværtimod er cirkulærerne løbende stadfæstet. Blandt andet blev det præciseret i lovforslaget til lov nr. 683 af 8. juni 2017 om nedsættelse af bo- og gaveafgiften. Senest ses TSS-cirkulære 2000-9 også nævnt i lovforslaget L76 fremsat den 20. november 2019, hvoraf det ligeledes fremgår, at værdiansættelse i langt de fleste tilfælde kan ske efter de simple og skematiske regler i cirkulærerne.
4.2 De offentlige ejendomsvurderinger
Ved værdiansættelse af anparterne i henhold til TSS-cirkulære 2000-9 er udgangspunktet, at fast ejendom medtages til offentlig ejendomsvurdering. Det fremgår af cirkulærets punkt 3, at cirkulæret kan fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter.
Fravigelse er aktuelt for fast ejendom, såfremt den offentlige ejendomsvurdering ikke er egnet som udtryk for handelsværdien. Det er dog en forudsætning, at Skattestyrelsen løfter bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et egnet udtryk for handelsværdien, jf. SKM2019.74.HR.
Vi fortolker dommen således, at man ikke umiddelbart kan afvise de offentlige ejendomsvurderinger, idet man faktisk skal godtgøre, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som udtryk for handelsværdien.
Skattestyrelsen må således nødvendigvis indledningsvist forholde sig til de offentlige ejendomsvurderinger og de forudsætninger, der er lagt til grund for vurderingerne. Skattestyrelsen har ikke hævdet at vurderingerne er fejlbehæftede, eller at der er sket ændringer i de forudsætninger, der ligger til grund for ejendomsvurderingerne. Denne undersøgelse bør efter vores opfattelse foretages indledningsvist, før det på nogen måder hævdes, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som udtryk for handelsværdien.
Den blotte konstatering af, at der forskel på den regnskabsmæssige værdi og værdien i henhold til den offentlige ejendomsvurdering, er ikke tilstrækkeligt til at løfte denne bevisbyrde. Heller ikke handler gennemført flere år forud kan tillægges særlig betydning.
Afgørelsen bærer derimod præg af, at der lægges vægt på, at de offentlige ejendomsvurderinger er suspenderet, hvorefter Skattestyrelsen indtager den position, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som udtryk for handelsværdien uden i øvrigt at påvise, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er egnet hertil. At de offentlige ejendomsvurderinger er suspenderede kan efter vores opfattelse ikke tillægges afgørende betydning, jf. SKM2018.551.LSR.
4.3 Vurderingsstyrelsens udtalelse
Vurderingsstyrelsen har besigtiget ejendommen indvendigt og udvendigt den 19. september 2019 og har derefter udtalt sig om værdien i rapport med sagsnr. [sag1].
Vurderingsstyrelsen anfører, at ejendommen fremstår i almindelige pæn vedligeholdelsesstand og bygningsmæssig kvalitet. Der lægges afgørende vægt på ejendommens placering i [by2], ejendommens almindelige gode stand samt anvendelsesmulighederne ifølge lokalplanen. Disse forudsætninger er alle elementer, der allerede indgår i den offentlige ejendomsvurdering.
Vurderingsstyrelsen henser derudover til markedsrapporter og sammenlignelige ejendomme. Hertil bemærker vi, at hverken Vurderingsstyrelsen eller Skattestyrelsen har fremlagt de pågældende markedsrapporter og sammenlignelige ejendomme.
Det er vores opfattelse, at der på ingen måde kan lægges vægt på markedsrapporter og sammenlignelige ejendomme, der ikke fremlægges. Det fremgår ikke, hvordan de pågældende markedsrapporter og sammenlignelige ejendomme påvirker Vurderingsstyrelsens værdiansættelse eller i hvor høj grad, der er lagt vægt på disse. Det er endda ikke tydeligt, om de pågældende markedsrapporter og sammenlignelige ejendomme har ændret eller bekræftet Vurderingsstyrelsens værdiansættelse. Endeligt kender vi hverken markedsrapporternes og sammenlignelige ejendommes konklusioner eller de data, der ligger til grund for konklusionerne. Der kan således på ingen måde lægges vægt på disse markedsrapporter og sammenlignelige ejendomme.
Der er tale om en meget generel og overordnet udtalelse fra Vurderingsstyrelsen, som efter vores opfattelse ikke kan tillægges særlig betydning.
4.4 Skattestyrelsens bevisbyrde
Da det fremgår af direkte af cirkulærets ordlyd, at den bogførte værdi erstattes med den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen, må Skattestyrelsen indledningsvist undersøge de offentlige ejendomsvurderinger, herunder om disse er egnet som udtryk for handelsværdien.
Det er ikke tilstrækkeligt at konstatere, at de offentlige ejendomsvurderinger er suspenderede. Hvis dette var tilfældet ville indholdet af cirkulæret tilsvarende være suspenderet. Dette er der imidlertid ikke praksis eller tilkendegivelser fra lovgiver, der tilsiger. Tværtimod må Skattestyrelsen konkret løfte bevisbyrden for, at de offentlige ejendomsvurderinger i den konkrete sag ikke er egnede som udtryk for handelsværdien. Skattestyrelsen har ikke løftet denne bevisbyrde ved at konstatere, at de offentlige ejendomsvurderinger er suspenderede.
Skattestyrelsen anvender den indhentede udtalelse fra Vurderingsstyrelsen som eneste argument for, at handelsværdien af ejendommen udgør 36,8 mio. DKK. Den pågældende udtalelse er imidlertid så generel, at Skattestyrelsen ikke har løftet bevisbyrden for, at handelsværdien udgør 36,8 mio. DKK.
4.5 Sammenfattende bemærkninger
Allerede fordi at Skattestyrelsen ikke har løftet bevisbyrden for, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som udtryk for handelsværdien, skal de offentlige ejendomsvurderinger anvendes.
Begrebet handelsværdi er i den konkrete situation en subjektiv værdi, da der ikke er foretaget en faktisk handel af ejendommen mellem uafhængige parter. Det afgørende er derfor, om de offentlige ejendomsvurderinger kan anvendes som udtryk for handelsværdien. En alternativ værdiansættelse kan ikke anvendes som bevis for, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som udtryk for handelsværdien. Hvis Skattestyrelsen indledningsvist løftede bevisbyrden for, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan anvendes som dette udtryk, vil en alternativ værdiansættelse være relevant.
Vi bemærker dog, at Skattestyrelsen heller ikke løfter bevisbyrden for, at værdien af ejendommen [adresse2] er 36,8 mio. DKK, hvorfor det under alle omstændigheder er udgangspunktet, der er relevant, nemlig at de offentlige ejendomsvurderinger kan anvendes som udtryk for handelsværdien."
Klagerens repræsentanten har efterfølgende den 26. september 2023 fremsendt følgende korte bemærkning:
"Hermed i forlængelse af vores møde den 12/9-23 den efterspurgte dokumentation for den bogførte værdi for ejendommen [adresse2], [by2], i perioden 2014-2019, idet det bemærkes, at ejendommen i alle årene har været indregnet til kostpris minus afskrivninger."
Klagerens repræsentant har den 20. november 2023 bemærket følgende:
"Det af Skatteankestyrelsen fremsendte materiale, som angiveligt skulle være udarbejdet af Vurderingsstyrelsen, har på intet tidspunkt været fremlagt af Skattestyrelsen under dennes materielle behandling af gaveafgiftssagen, som nu er påklaget til Skatteankestyrelsen. Klager har således på intet tidspunkt under gaveafgiftssagens behandling ved Skattestyrelsen haft mulighed for at forholde sig til det fremsendte materiale.
Det pågældende materiale kunne således ikke med rette indgå som grundlag for Skattestyrelsens afgørelse i gaveafgiftssagen."
Efter modtagelsen af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 25 marts. 2024 har klagerens repræsentant anført:
"Det er i første række vores opfattelse, at Skatteforvaltningen ikke kan fravige "Hjælpereglen" TSS-cirkulæret 2000-09 (herefter aktiecirkulæret), og gaveafgiften skal følgelig nedsættes til 0 DKK.
Det er i anden række vores opfattelse, at hvis Landsskatteretten måtte finde, at der er hjemmel til at fravige "hjælpereglen" i aktiecirkulæret, så skal Landsskatteretten fuldstændigt bortse fra Vurderingsstyrelsens værdiansættelsesnotater som følge af tilsidesættelse af den forvaltningsretlige garantiforskrift om partshøring, og gaveafgiften skal følgelig nedsættes til 0 DKK.
Det er i tredje række vores opfattelse, at hvis Landsskatteretten måtte finde, at der både er hjemmel til at fravige "hjælpereglen" i aktiecirkulæret, og at Vurderingsstyrelsens værdiansættelsesnotater kan indgå ved sagens vurdering, er det vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsens beregnede handelsværdi er væsentligt forkert og ikke isig selv beviser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien af [adresse2], [by2], den 22. april 2019. Overdragelsesprisen på anparterne skal følgelig ikke forhøjes, og gaveafgiften skal følgelig nedsættes til 0 DKK.
Faktum (kort sammenfatning)
Anparterne i ejendomsselskabet [virksomhed1] ApS blev overdraget fra faderen [person1] til børnene [person2], [person3] og [person4] ved overdragelsesaftale af 22. april 2019. Idet overdragelsen af de unoterede kapitalandele blev foretaget mellem skattemæssigt nærtstående parter, blev kapitalandelenes værdi opgjort efter aktiecirkulæret til 119.194.233 DKK.
Den 31. juli 2019 anmodede Skattestyrelsen [person1] om specifikation af kapitalandelenes værdiansættelse. Opgørelsen blev modtaget af Skattestyrelsen den 5. august 2019. Skattestyrelsen anmodede den 11. september 2019 Vurderingsstyrelsen om at besigtige og værdiansætte selskabets ejendomme.
Vurderingsstyrelsen afgav den 26. september 2019 en "Udtalelse til intern udtalelse". Udtalelsen blev ikke fremlagt for skatteyder/klager eller [virksomhed13] som partsrepræsentant for [person1] m.fl.
Skatteankestyrelsen har på et ukendt tidspunkt under klagesagens behandling indhentet notat af 23. september 2019 fra Vurderingsstyrelsen. Notatet blev ikke fremlagt af Skattestyrelsen i forbindelse med sagens behandling.
[virksomhed13] blev den 17. november 2023 bekendt med notatets eksistens i forbindelse med Skatteankestyrelsen fremsendelse af det netop fra Vurderingsstyrelsen indhentede notatet - uden underliggende bilag, rapporter og beregninger. Oplysningerne, der danner baggrund for notatets indhold, har ikke været fremlagt for skatteyder/klager eller [virksomhed13], og det har således ikke været muligt at komme med konkrete bemærkninger til notatets indhold inkl. underliggende bilag m.v., men har derfor alene kunnet medføre fremsættelse af processuelle bemærkninger.
Retsgrundlaget (kort sammenfatning)
Materielt retsgrundlag Det følger af boafgiftslovens § 27, at en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.
Det følger af aktiecirkulæret, at cirkulæret finder anvendelse på overdragelser mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Værdien af unoterede anparter fastsættes til handelsværdien.
Når handelsværdien af unoterede anparter ikke kendes, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i "hjælpereglen". Anparternes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet fratrukket de respektive gældsposter i selskabet.
Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, idet følgende regnskabsmæssige poster korrigeres således:
"Fast ejendom Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi."
Ifølge aktiecirkulærets 2. pkt., skal "hjælpereglen" finde anvendelse ved de skatteansættende myndigheders ligning.
Formelt retsgrundlag
Det følger af partshøringsreglen i forvaltningslovens § 19, stk. 1, og skatteforvaltningslovens § 19, stk. 1-4, at hvis en part ikke antages at være bekendt med, at myndigheden er i besiddelse af bestemte oplysninger om en sags faktiske grundlag eller eksterne faglige vurderinger, skal parten have mulighed for kontradiktion, inden der må træffes afgørelse i sagen, hvis oplysningerne eller vurderingerne er til ugunst for den pågældende part og er af væsentlig betydning for sagens afgørelse.
Oplysninger om "en sagsfaktiske grundlag" omfatter egentlige faktuelle oplysninger, der bidrager til at supplere sagens bevismæssige grundlag, og "eksterne faglige vurderinger" omfatter andre myndighedens vurderinger.
Partshøring er en garantiforskrift, dvs. en regel, som er med til at garantere, at en afgørelse er lovlig og korrekt. Overholdes partshøringsreglen ikke, er det altovervejende udgangspunkt, at afgørelsen i sagen bliver ugyldig.
Det følger af forvaltningslovens 19, stk. 2, at partshøringsreglen i stk. 1, ikke gælder, hvis det efter oplysningernes eller vurderingernes karakter og sagens beskaffenhed må anses for ubetænkeligt at træffe afgørelse i sagen på det foreliggende grundlag.
På skatteområdet er der i forlængelse heraf udviklet en praksis, hvorefter manglende overholdelse af partshøringsreglen fortsatsom alt overvejende udgangspunkt medfører ugyldighed, medmindre det konkret vurderes, at fejlen ikke har været egnet til at påvirke udfaldet af sagen, jf. f.eks. SKM2006.677.HR, hvor følgende fremgår:
"Den trufne afgørelse er i overensstemmelse med anvisningerne i et notat fra april 2001 fra Told- og Skattestyrelsen, hvorefter fradrag for renteudgifter som følge af deltagelse i samme eller lignende skattearrangementer ikke godkendes. Den administrative praksis med ikke at godkende fradrag for renteudgifter i sådanne skattearrangementer er endvidere ikke underkendt i den foreliggende retspraksis. Herefter findes sagsbehandlingsfejlen konkret ikke at have haft betydning for sagens afgørelse. Landsretten finder derfor ikke, at afgørelsen er ugyldig som følge af manglende partshøring."
Praksis kan sammenfattes således, at tilsidesættelse af partshøringsreglen medfører afgørelsens ugyldighed, medmindre sagsbehandlingsfejlen konkret er uden betydning for sagens afgørelse. I SKM2006.677.HR ville parten ikke kunne have fremsat bemærkninger, der kunne have påvirket sagens afgørelse, da de faktiske omstændigheder ikke indebar subjektive eller skønsmæssige elementer. Der er således et meget snævert anvendelsesområde for undtagelsen, hvorefter en garantiforskrift kan tilsidesættes.
Konkrete bemærkninger
Den principale påstand
Indledningsvis kan det lægges til grund som ubestridt, at overdragelsen af anparter fra [person1] til dennes børn skal ske på baggrund af handelsværdier. Det gøres gældende, at handelsværdien skal opgøres efter "hjælpereglen" i aktiecirkulæret, idet der i den konkrete sag ikke er hjemmel til at fravige udgangspunktet.
Opgørelse af handelsværdien
Bo- og gaveafgift skal ifølge boafgiftsloven beregnes på grundlag af handelsværdien. Når der ikke eksisterer en objektivt konstaterbar handelsværdi, må handelsværdien fastsættes ved et skøn.
Det fremgår af værdiansættelsescirkulæret, at de aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, normalt ansættes til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Af bemærkningerne til boafgiftsloven (lov nr. 426 af 14. juni 1995) fremgår, at principperne i værdiansættelsescirkulæret - og den praksis, der er etableret på området - fortsat skal gælde efter vedtagelsen af lovforslaget.
Værdiansættelsescirkulæret indeholdt på daværende tidspunktskematiske regler om værdiansættelse af fast ejendom samt unoterede aktier. Boafgiftsloven hviler således på en forudsætning om, at den skattemæssige værdiansættelse kan ske på et skematisk grundlag. De skematiske regler om værdiansættelse af unoterede aktier findes nu i aktiecirkulæret. Vi skal i den forbindelse bemærke, at praksis relateret til hhv. værdiansættelsescirkulæret og aktiecirkulæret har udviklet sig i forskellige retninger siden boafgiftslovens vedtagelse.
Kan Skattemyndighederne lade sit skøn træde i stedet for værdien opgjort efter "hjælpereglen"? Skatteforvaltningen har efter domsstolspraksis en vid adgang til skønsudøvelse ved fastlæggelse af handelsværdier. Traditionelt anerkendes Skatteforvaltningens skønsudøvelse af domstolene, bortset fra når:
· skønsudøvelsen hviler på et urigtigt grundlag eller fører til et åbenbart urimeligt resultat
( skønsudøvelsen er afskåret eller væsentligt begrænset ved bindende forskrifter, navnlig cirkulærer
For så vidt angår bl.a. aktier, goodwill og fast ejendom er værdiansættelsen foreskrevet i cirkulærerne, hvilket i udgangspunktet afskærer skønsmuligheden. Ligeledes er det vores opfattelse, at Skattestyrelsen og Skatteankestyrelsens skønsudøvelse over handelsværdien på [adresse2], [by2], hviler på et urigtigt grundlag, idet Vurderingsstyrelsens notater skal udelukkes fra at indgå i sagens bedømmelse, jf. nærmere under den sekundære påstand, og at Vurderingsstyrelsens notater er behæftet med væsentlige fejl, jf. nærmere herom nedenfor.
Under "Sagens materielle problemstilling" angiver Skatteankestyrelsen følgende:
"Overdragelsen af de unoterede anparter i selskabet har fundet sted mellem interesseforbundne parter. Ved gaveoverdragelsen, kan den fastsatte handelspris i gaveanmeldelsen derfor ikke uden videre lægges til grund som anparternes reelle handelsværdi på gaveoverdragelsestidspunktet. Skattemyndighederne er derfor berettiget til at foretage et skøn over handelsværdien af anparterne på overdragelsestidspunktet."
Det fremgår af Højesterets præmisser i sagen refereret i U.2019.1163H, at:
"Højesteret finder, at den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette."
Skatteforvaltningen skal således løfte bevisbyrden for, at "hjælpereglen" ikke kan anvendes i dette tilfælde.
Tilsidesættelse af "hjælpereglen" i aktiecirkulæret er en nødvendig, men ikke en tilstrækkelig, betingelse for, at Skatteforvaltningen kan lade et skøn træde istedet for opgørelsen efter "hjælpereglen". Skatteforvaltningens grundlag for at tilsidesætte "hjælpereglen" er, at "denne ikke uden videre kan lægges til grund", hvilket begrundes med:
1. at Skatteankestyrelsen antager, at [person1] ikke ville sælge anparterne i [virksomhed1] ApS for 119.194.233 DKK,
2. at ejendommene i regnskabet for [virksomhed1] ApS er optaget til en værdi (kostpris), der overstiger den seneste offentlige ejendomsvurdering,
3. at ejendommene i 2013 og 2014 er erhvervet for 27,75 mDKK og 60,5 mDKK.
Ad 1
Et tankeeksperiment om, hvad [person1] ville have gjort, underbygger på ingen vis, hvorfor "hjælpereglen" skal fraviges fra i den konkrete situation.
Ligeledes angives ingen konkret begrundelse for, hvorfor Skatteforvaltningens altovervejende hovedregel om, at cirkulæreværdien ikke skal fraviges ved værdiansættelsen af et stabilt selskab, konkret skal fraviges i dette tilfælde, jf. Den Juridiske Vejledning 2024-1 (DJV), afsnit C.B.2.1.4.5.1.
Ad 2
Det fremgår eksplicit af "hjælpereglen", at den regnskabsmæssige post for ejendomme skal erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Der tages ikke i aktiecirkulæret højde for bogføringsprincipper. Havde det været relevant, ville arbejdsgruppen bag aktiecirkulæret have indført dette - på samme vis som at der tages højde for eventuelle ombygningsudgifter, der ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen.
Derudover har Skatteforvaltningen grundlæggende misforstået det regnskabsmæssige begreb "kostpris", jf. årsregnskabslovens (ÅRL) § 37 - tværtimod synes Skatteforvaltningen at lægge til grund, at kostpris, jf. ÅRL § 37, og dagsværdi, jf. ÅRL § 38, er det samme. Ejendommene er ikke dagsværdiregulerede i regnskabet, og der foretages derfor ikke en årlig vurdering af ejendommenes værdi. Tilsvarende savner det derfor også mening at henvise til forarbejderne til ÅRL § 38.
Ad 3
Indledningsvis savner det mening at henvise til [adresse1], [by1], hvis værdiansættelse ikke er bestridt af Skatteforvaltningen, men tværtimod "godkendt" af Vurderingsstyrelsen.
Købsprisen for [adresse2], [by2], ved erhvervelsen fra tredjemand mere end 5 år før den konkrete anpartsoverdragelse, kan næppe tillægges nogen vægt overhovedet. Vi henviser i den forbindelse også til praksis efter værdiansættelsescirkulæret, hvorefter der ikke kan lægges vægt på handelsprisen ved en forudgående ejendomsoverdragelse mere end ca. 3,5 år tidligere.
Det er herefter vores opfattelse, at Skatteankestyrelsen ikke på nogen måde har godtgjort, at "hjælpereglen" kan fraviges, eller bevist at Vurderingsstyrelsens skøn skal træde i stedet for den seneste offentlige ejendomsvurdering, jf. U.2019.1163H. Mere herom i det følgende.
Grundlæggende om "hjælpereglen"
Den nærmere baggrund for formuleringen af "hjælpereglen" fremgår af "Rapport fra arbejdsgruppen vedrørende unoterede aktier" fra februar 1999, som dannede baggrund for aktiecirkulærets tilblivelse. Det fremgår af rapportens side 21, at fast ejendom skal værdiansættes til den seneste offentlige ejendomsværdi. Af arbejdsgruppens egen konklusion fremgår følgende:
"Arbejdsgruppen finder, at en ny hjælperegel, som skal afspejle handelsværdien, skal være enkel at benytte, og at den skal bidrage til en øget forudsigelighed for parterne. Det må være i såvel skatteydernes som i skattemyndighedernes interesse at have et enkelt håndterbart redskab, således at en række tvister kan undgås.
På denne baggrund og under hensyn til de foretagne undersøgelser finder arbejdsgruppen, at en ny beregningsmodel bør baseres på den regnskabsmæssige indre værdi, dog korrigeret vedrørende immaterielle aktiver, herunder goodwill, fast ejendom og visse beholdninger af unoterede aktier. Det er i øvrigt arbejdsgruppens opfattelse, at denne beregningsmodel skal kunne fraviges helt eller delvist, når det findes relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.
I overensstemmelse med gældende praksis er det hensigten, at beregningsmodellen skal anvendes for de tilfælde, hvor handelsværdien ikke kendes eller kan dokumenteres. Beregningsreglens hovedanvendelsesområde er herudover primært de ukomplicerede sager om kursfastsættelse. Her overforstår spørgsmålet om, hvornår beregningsreglen bør fraviges. Dette spørgsmål beskrives nedenfor.
Arbejdsgruppen anbefaler herefter, at den foreslåede kursberegningsmodel anvendes i alle skatte- og afgiftsmæssige sammenhænge. Bilag 1 viser arbejdsgruppens endelige forslag til ny kursberegningsmodel."
Aktiecirkulæret opstiller derfor en konkret og udtrykkelig regel om obligatorisk justering til den offentlige ejendomsvurdering ved værdiansættelsen af kapitalandele. Arbejdsgrupperapporten konkluderer desuden, at reglen om justering til den offentlige ejendomsvurdering er anset som den bedst egnede regel til at sikre rimeligt retvisende værdiansættelser:
"Fast ejendom kan ifølge årsregnskabslovens § 27 [nu § 37] optages til anskaffelsesprisen med tillæg af ombygningsudgifter og finansiering. Eftersom der er tale om et aktiv, der typisk ejes i en længere årrække, kan den bogførte værdi ofte afvige væsentligt fra handelsværdien. Arbejdsgruppen mener derfor, at fast ejendom generelt skal medregnes til værdien ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det er samtidig en oplysning, der er let tilgængelig. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. For udenlandske ejendomme bør dog gælde, at de kan medtages til den bogførte værdi, idet der ikke umiddelbart ses andre tilgængelige alternative værdiansættelsesoplysninger."
Arbejdsgruppen beskriver således i sin konklusion nærværende sags faktum, nemlig at ejendomme, der indregnes til kostpris, kan have en væsentlig anden værdi end den seneste offentlige ejendomsvurdering. Derfor finder man, at den seneste offentlige ejendomsvurdering skal træde i stedet for kostprisen.
Samtidig anerkender arbejdsgruppen det faktum, at den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke angiver den præcise værdi af en ejendom, men accepterer samtidig, at den seneste offentlige ejendomsvurdering kan være såvel for høj som for lav, og at resultatet gennemsnitligt vil være acceptabelt.
I arbejdsgrupperapporten, er der ingen indikationer på, at den obligatoriske justering til offentlig ejendomsværdi efterfølgende skal justeres igen. Tværtimod anfører ovenstående uddrag fra arbejdsgruppens rapport, at den obligatoriske udskiftning af den bogførte værdi med den seneste offentlige ejendomsvurdering skal foretages for generelt/gennemsnitligt at give det mest retvisende resultat, da bogførte værdier kan afvige væsentligt fra handelsværdien.
I domspraksis anerkendes også, at der ved enhver ejendomstransaktion vil være en vis usikkerhed ved vurderingen af ejendommens handelspris. Dette anerkendes også af Vurderingsstyrelsen i notatet under j.nr. 19-0647270, side 4 og 8 vedrørende ejendommen beliggende [adresse8], [by1].
Opgørelsen efter aktiecirkulæret
Af DJV C.J.3.3 Aktie- og goodwillcirkulærerne fremgår, at det altovervejende udgangspunkt er, at stabile selskaber skal værdiansættes efter "hjælpereglen":
"Cirkulærerne vil normalt være mere anvendelige til at værdiansætte mindre håndværksvirksomheder eller lignende med stabile resultater, moderat vækst og uden ejerskab til immaterielle aktiver."
Et ejendoms-/investeringsselskab som [virksomhed1] ApS er kendetegnet ved netop stabile resultater, moderat vækst og uden ejerskab til immaterielle aktiver.
Af DJV C.B.2.1.4.5.1 fremgår desuden følgende:
"[...] Virksomhedens størrelse vil ikke i sig selv være afgørende. Cirkulærernes beregningsmodel tager imidlertid deres udgangspunkt i virksomhedens historiske resultater. Cirkulærerne vil således ikke nødvendigvis indikere en markedsværdi ved værdiansættelse af en virksomhed, som må forventes ikke at have samme fremtidige vækst og afkast, som den historisk har haft, og som skaber ikke uvæsentlige immaterielle aktiver, såsom varemærker, patenter, knowhow og lignende. Omvendt vil cirkulærerne normalt i højere grad indikere en markedsværdi i relation til virksomheder med en relativt stabil indtjening og vækst og begrænsede immaterielle aktiver. Skattestyrelsen vil derfor som altovervejende hovedregel ikke gøre gældende, at cirkulærerne skal fraviges i disse tilfælde.
Som nævnt skal det altid vurderes, om en værdiansættelse efter hjælpereglen i aktie- og goodwillcirkulærerne kan anses for at være udtryk for virksomhedens handelsværdi, eller om der i situationen foreligger omstændigheder, som cirkulærerne ikke tager højde for. Et eksempel kan være, at der er tale om en virksomhed med et nyudviklet produkt el.lign., eller at andre omstændigheder begrunder, at virksomheden må forventes at få en fremtidig indtjening, som ikke afspejles i de historiske data, som cirkulærerne bygger værdiansættelsen på.
[...]
Det påhviler Skattestyrelsen at godtgøre, at en værdiansættelse efter de såkaldte aktie- og goodwillcirkulærer ikke vil give et retvisende udtryk for handelsværdien, og at værdiansættelse efter en anden metode derfor konkret vil være mere retvisende.
Skattestyrelsen skal således konkretisere og underbygge, hvorfor en værdiansættelse efter cirkulærerne ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien og derfor ikke kan lægges til grund for skatte- og afgiftsberegningen."
Ifølge TfS 1994, 295 må Den Juridiske Vejledning antages at udtrykke den praksis, som ligningsmyndighederne følger, og skatteyderne kan som udgangspunkt indrette sig i tillid til vejledningen som udtryk for gældende ret på området.
Skatteforvaltningen har ikke bevist eller konkret begrundet, hvorfor der i nærværende sag skal ske fravigelse af den altovervejende hovedregel om, at værdien af anparterne skal beregnes efter "hjælpereglen".
Grundlæggende om aktiecirkulærets afsnit 3 vedr. "Fravigelse af hjælpereglen"
Undtagelsen er indsat som en sikkerhedsventil for "ikke-stabile selskaber", eller hvor der er særlige konkrete forhold tilknyttet kapitalandelene.
Det har formodningen imod sig, at Skatteforvaltningen skulle være tillagt en ubegrundet og ubegrænset korrektionsadgang på baggrund af formuleringen "relevant og væsentlig", der ikke indeholder konkrete holdepunkter eller retningslinjer for, hvornår korrektionen ville kunne foretages.
Fravigelsen af "hjælpereglen" ses ifølge Den Juridiske Vejledning at kunne ske i to typetilfælde:
- Konkrete vilkår påvirker kraftigt handelsværdien, jf. DJV C.B.3.5.4.4:
"Aftalte omsætningsbegrænsninger kan f.eks. have indflydelse på kursfastsættelsen. Se TfS2000, 560 H, SKM2001.198.LR og SKM2003.116.LSR. Det kan udledes af TfS2000,560 H, at handelsværdien af en minoritetsaktiepost, der er underlagt omsætningsbegrænsninger, skal fastsættes på grundlag af en konkret vurdering af alle relevante forhold i relation til værdiansættelsen, herunder f.eks. det forhold, at der er tale om en minoritetsaktiepost med omsætningsbegrænsninger, samt det forhold, at handelsværdien eventuelt ville være højere ved et samlet salg af alle aktierne."
- Forestående kraftige værdistigninger sammenlignet med historiske resultater, jf. DJV C.B.2.1.4.5.1:
"Cirkulærerne vil således ikke nødvendigvis indikere en markedsværdi ved værdiansættelse af en virksomhed, som må forventes ikke at have samme fremtidige vækst og afkast, som den historisk har haft, og som skaber ikke uvæsentlige immaterielle aktiver, såsom varemærker, patenter, knowhow og lignende."
På baggrund af ovenstående er det således fortsat vores opfattelse, at Skatteforvaltningen ikke kan fravige "hjælpereglen", og gaveafgiften følgelig skal nedsættes til 0 DKK.
Den subsidiære påstand
Det gøres gældende, at hvis Landsskatteretten måtte finde, at der faktisk findes tilstrækkelig hjemmel til at fravige "hjælpereglen", så skal Landsskatteretten udelukke Vurderingsstyrelsens værdiansættelsesnotater fra at indgå i sagens behandling som følge af tilsidesættelse af den forvaltningsretlige garantiforskrift om partshøring.
Skatteankestyrelsen sendte den 17. november 2023 Vurderingsstyrelsens notat under j.nr. 19-0647270 til [virksomhed13]. Skatteankestyrelsens fremsendelse af notatet kan ikke sidestilles med en partshøringsprocedure som følge af den manglende fremlæggelse af underliggende bilag, rapporter og beregninger. Dette medfører, som udgangspunkt, at afgørelsen er behæftet med en væsentlig sagsbehandlingsfejl.
Det følger af forvaltningsretlig praksis, at tilsidesættelse af partshøringsreglerne er underordnet i de tilfælde, hvor sagsbehandlingsfejlen konkret er uden betydning for sagens afgørelse. Manglende iagttagelse af partshøringsreglerne i nærværende sag vil således ikke medføre ugyldighed, såfremt den manglende overholdelse af partshøringsreglerne ikke konkret har betydning for sagens afgørelse. Dette vil være tilfældet, hvis Vurderingsstyrelsens notat m.v., udelukkes fra at indgå som bilag i sagens behandling. Det er derfor vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsens notat m.v. ikke kan indgå ved sagens prøvelse for Landsskatteretten.
Herefter er det vores opfattelse, at Skatteforvaltningen ikke har præsenteret en begrundet anden skønsmæssigt fastsat handelsværdi for ejendommen [adresse2], [by2], og Landsskatteretten skal følgelig anerkende, at de overdragne anparter i [virksomhed1] ApS skal værdiansættes efter "hjælpereglen" i aktiecirkulæret, og Skattestyrelsens forhøjelse af gaveafgift nedsættes til 0 DKK.
Den mere subsidiære påstand
Det gøres gældende, at hvis Landsskatteretten måtte finde, at der både findes tilstrækkelig hjemmel til at fravige "hjælpereglen" i aktiecirkulæret, og at Vurderingsstyrelsens værdiansættelsesnotater skal indgå i sagens behandling, er Vurderingsstyrelsens værdiansættelse af ejendommen beliggende [adresse2], [by2], forkert.
Vurderingsstyrelsen angiver i notatet under j.nr. 19-0647270, at ejendommens handelsværdi kan fastsættes til 36,8 mDKK svarende til en m2 -pris på 14.505,32 DKK. Handelsværdien bygger på et afkastkrav på 8 og en bruttofaktor på 9,37. Idet de konkrete beregninger ikke er fremlagt, er det ukendt, hvordan denne bruttofaktor indgår i Vurderingsstyrelsens beregning.
Vurderingsstyrelsen har selv fremlagt/beskrevet tre sammenlignelige ejendomme udbudt til salg med følgende nøgletal, og hvor Vurderingsstyrelsen selv direkte anfører, at ejendommen [adresse3] er "meget sammenlignelig" med den omhandlede ejendom [adresse2]:
[adresse3] | [adresse4] | [adresse5] | |
M2-pris (DKK) | 9.691 | 10.909 | 7,219 |
Afkastkrav ( %) | 7,64 | 7,2 | 7,74 |
Udbudspris (DKK) | 7.995.000 | 3.600.000 | 7.450.000 |
Til sammenligning har Vurderingsstyrelsen i nærværende sag vurderet ejendommen [adresse2] til en handelsværdi er 36,8 mDKK på baggrund af et afkastkrav på 8 og med en m2 -pris på 14.505,32 DKK.
Sammenligningsejendommene er, jf. tinglyste salgspriser, de facto blevet solgt til følgende væsentligt lavere priser end udbudspriserne:
[adresse3] | [adresse4] | [adresse5] | |
Udbudspris (DKK) | 7.995.000 | 3.600.000 | 7.450.000 |
Salgspris (DKK) | 2.900.000 | 2.235.000 | Ej solgt |
På baggrund af de faktiske salgspriser er handelsprisen for de sammenlignelige ejendomme væsentligt lavere end de udbudspriser, som Vurderingsstyrelsen lagde til grund ved "vurderingen" af [adresse2].
Sammenholdes Vurderingsstyrelsens m2 -pris for ejendommen [adresse2] med de sammenlignelige ejendomme ses følgende:
[adresse3] | [adresse4] | [adresse5] | [adresse2] | |
M2-pris udbud (DKK) | 9.691 | 10.909 | 7.219 | 10.051 |
M2-pris salg (DKK) | 3.515 | 5.360 | - | - |
Vi bemærker i den forbindelse, at værdiansættelsen af [adresse2] er foretaget på baggrund af en m2 -pris i intervallet ca. 50 %-285 % højere end salgspriserne for sammenligningsejendommene.
Vurderingsstyrelsen anfører i notatet om lejekontrakterne i [adresse2] følgende:
"De faktiske oplyste årslejer for detailhandlerne kan umiddelbart virke høje ved en sammenligning med årslejeniveauet, der er beskrevet i [...] Markedsupdate, da årslejerne er højere end niveauet for en retailejendom med en sekundær beliggenhed i [...]området."
Vi skal i den forbindelse bemærke, at den pågældende ejendom alene har to erhvervslejemål, og at langt størstedelen af lejeindtægten stammer fra lejekontrakten med [virksomhed5]. Således hviler ejendommens drift i høj grad på et "spinkelt grundlag", idet der kun er to lejere, ligesom at en placering i [by2] (udkantsdanmark) medfører, at der alt andet lige er en høj risiko for tomgang forbundet med udlejningen, en relativt dårlig mulighed for genudlejning, da lejemålet sammenlignet med byens øvrige lejemål er meget stort, ligesom årslejen if. Vurderingsstyrelsen er høj relativt for området. Man må derfor tilsvarende forvente, at en uafhængig investor vil kræve et større afkastkrav end 8 % p.a.
Værdi ved højere afkastkrav (Købspris = Nettoleje / Afkastkrav), hvor øvrige forudsætninger holdes konstante:
Afkastkrav | Handelspris |
8 % | 36.843.454,38 DKK |
9 % | 32.749.737,22 DKK |
10 % | 29.474.763,50 DKK |
11 % | 26.795.240,45 DKK |
Såfremt en uafhængig investor - tilsvarende Vurderingsstyrelsen - ville betragte ejendommens huslejeindtægter som "overnormal", ville investoren ved værdiansættelse af ejendommen erstatte huslejerne med en markedskonform leje.
Opfattelsen af at huslejen var overnormal understøttes også af de faktiske omstændigheder. Det følger således af den lejekontrakt, som var gældende for [virksomhed5]-lejemålet på gaveoverdragelsestidspunktet den 22. april 2019, jf. Bilag 1 - Erhvervslejeaftale med [virksomhed5] indgået 2010, at der oprindeligt var aftalt 10 års uopsigelighed fra lejers side, og at dennuopsigelighedsperiode udløb den 1. november 2021. Vi bemærker for god ordens skyld, at lejekontrakten i overskriften angiver "[adresse9]", men det lejede angives umiddelbart efter i underoverskriften som "matr.nr. [...1], [by2]" med adressen "[adresse7]". Matr.nr. [...1], [by2], ses ifølge OIS.dk at være beliggende [adresse2], [by2].
Konkret er lejeaftalen med [virksomhed5] da også blevet genforhandlet i forbindelse med uopsigelighedsperiodens udløb, hvorfor der fra lejers side blev presset en ny lejefastsættelsesmodel igennem over for udlejer, idet huslejen nu er omsætningsbaseret, jf. Bilag 2 - Allonge 2 til Erhvervslejeaftale.
Huslejen for lejemålet benyttet af [virksomhed5] er således nu omsætningsbaseret, hvilket konkret har medført en markant lavere husleje. Således er acontolejen eksempelvis i 2024, jf. Allongen § 8, fastsat til 108.102,58 DKK pr. måned, hvilket skal ses i forhold til den oprindelige "begyndelsesleje" ifølge lejekontrakten fra 2010 (Bilag 1), pkt. 8 på 3.500.000 DKK inkl. moms, svarende til ca. 300.000 DKK inkl. moms pr. måned. Den høje "begyndelsesleje" gældende for de første 10 års lejeperiode var konkret begrundet i, at udlejer (den tidligere ejer af ejendommen [adresse2]) havde afholdt meget betydelige ombygningsudgifter umiddelbart inden lejemålets påbegyndelse i 2010, jf. ligeledes beskrivelserne heraf i Bilag 1, pkt. 4 og 5, hvor lejemålet for udlejers regning blev fuldstændig ombygget og indrettet i overensstemmelse med [virksomhed5]'s ønsker. En sådan fremgangsmåde er almindeligt forekommende i forbindelse med erhvervslejemål, hvor rentabiliteten for udlejer konkret sikres ved en "unormal høj husleje" i en eksempelvis 10 års uopsigelighedsperiode, hvorved udlejers ombygningsudgifter så at sige betales af lejer via den forhøjede husleje.
På baggrund af ovenstående er det vores opfattelse, at der er konkrete holdepunkter for, at Vurderingsstyrelsens skøn over handelsværdien for [adresse2] den 22. april 2019 er væsentlig forkert, og konkret er foretaget på et forkert grundlag ved f.eks. at lægge udbudspriser til grund som handelspriser, samt ved at lægge en husleje til grund ved værdiansættelsen, som Vurderingsstyrelsen selv betragter som overnormal, og som en uafhængig køber ingensinde ville basere sin værdiansættelse af ejendommen på.
Konkrete bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til præmisser
Skatteankestyrelsens forslag til præmisser indikerer en grundlæggende misforståelse af regnskabet, herunder det regnskabsmæssige begreb kostpris samt de regnskabsmæssige afskrivningsregler.
For så vidt angår afskrivninger bemærkes, at regnskabsmæssige afskrivninger grundlæggende er en fordeling af omkostninger/købspris over aktivets restlevetid. Skattemæssige afskrivninger indebærer grundlæggende, at man nedskriver erhvervelsesomkostningerne. [virksomhed1] ApS' regnskabsmæssige afskrivningsgrundlag er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på en vurdering af aktivernes forventede brugstider, konkret 40 år for bygninger. Afskrivninger foretages over aktivets forventede brugstid og indregnes i resultatopgørelsen.
For så vidt angår indregningen af ejendomme i årsregnskaber skelnes efter årsregnskabsloven mellem tre ejendomstyper: domicilejendom, investeringsejendom og handelsejendom. Investeringsejendomme er ejendomme, som virksomheden besidder med henblik på indtjening i form af lejeindtægter eller kapitalgevinster. Dermed er [virksomhed1] ApS' ejendomme kvalificeret som investeringsejendomme.
Efter årsregnskabslovens § 37 skal investeringsejendomme som hovedregel måles til kostpris, men årsregnskabsloven giver mulighed for måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter første indregning, jf. årsregnskabslovens § 38.Regnskabsmæssig dagsværdiregulering af investeringsejendomme er således et tilvalg, som [virksomhed1] ApS ikke har foretaget.
Vi bemærker i den forbindelse også, at Skatteforvaltningens henvisning til forarbejderne til årsregnskabslovens § 38 (lovforslag nr. 117 fremsat den 28. januar 2015), savner mening, da regnskabet netop ikke er aflagt under indregning af ejendommen til dagsværdi, jf. årsregnskabslovens § 38.
Ovenstående indebærer, at såvel Skattestyrelsens som Skatteankestyrelsens opfattelse af, at der årligt i forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretages en konkret vurdering af ejendommenes faktiske handelsværdi, er forkert.
Afsluttende bemærkninger
Det er vores opfattelse, at praksis i særlig grad underbygger vores bemærkninger gengivet overfor. Hvis Skatteankestyrelsen mod vores forventning ikke er enige i de påberåbte anbringender, skal vi i lyset af sagens karakter, herunder den påberåbte retsvildfarelse og betydningen af Skatteforvaltningens tilsidesættelse af en forvaltningsretlig garantiforskrift, anmode om foretræde for Landsskatteretten med henblik på mundtlig uddybning."
Retsmøde
Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling
Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:
"Skattestyrelsen har modtaget Skatteankestyrelsens indstilling af 25. marts 2024 samt bemærkninger af 25. april 2024 fra repræsentanten i ovennævnte sagskompleks.
Sagerne udspringer af, at Skattestyrelsen den 31. oktober 2019 ændrede værdiansættelsen af kapitalandelene i [virksomhed1] ApS, som [person1] ved delvise gaveoverdragelser overdrog til sine tre børn, [person2], [person3] og [person4]. Ændringen udgjorde 11,3 mio. kr.
Skatteankestyrelsens kontorindstilling behandler spørgsmålene om værdiansættelsen af kapitalandelene, herunder om TSS-cirkulære 2000-09 kan fraviges, og hvorvidt Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig som følgende af manglende partshøring.
Skatteankestyrelsen finder i kontorindstillingen, at Skattestyrelsens værdiansættelse skal stadfæstes samt at Skattestyrelsens afgørelse ikke er ugyldig.
Skattestyrelsen er enig i dette resultat.
Skattestyrelsen har dog følgende bemærkninger til kontorindstillingen:
Beløbsmæssig ændring for [person1]
[person1] overdrog den 22. april 2019 samtlige anparter på nom. 60.000.000 kr. i selskabet [virksomhed1] ApS til sine tre børn. [person1] overdrog således nom. 20.000.000 kr. til hvert barn. Overdragelserne blev berigtiget dels ved, at børnene udstedte anfordringsgældsbreve og dels ved, at [person1] ydede hvert barn en gave på 66.000 kr. Gaveafgiften blev beregnet til 45 kr. pr. gave.
Skattestyrelsen ændrede ved afgørelse af 31. oktober 2019 værdiansættelsen af kapitalandelene, således at der ved overdragelserne blev ydet en gave på 3.832.667 kr. til hvert barn. Gaveafgiften blev beregnet til 565.045 kr. pr. gave.
Da der allerede var betalt 45 kr. i gaveafgift pr. gave, udgjorde forhøjelsen af gaveafgiften således 565.000 kr. pr. gave.
Den samlede forhøjelse af gaveafgiften for [person1] udgør således 1.695.000 kr. (3*565.000).
Hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-09 kan ikke anvendes
Efter boafgiftslovens § 27, stk. 1, skal en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen.
I TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter er fastsat en vejledende hjælperegel til værdiansættelse af unoterede aktier og anparter, som kan anvendes som udgangspunkt for skønnet over værdiansættelsen.
I forbindelse med ændring af boafgiftsloven ved lov nr. 683 af 8. juni 2017 blev det i bemærkningernes (L183 af 29. marts 2017) pkt. 2.2.2 om gennemsigtighed og forudberegnelighed ved værdiansættelse anført følgende:
"For at sikre gennemsigtighed og forudberegnelighed for virksomhederne i
forhold til principperne og retningslinjerne for værdiansættelsen af virksomheden
i forbindelse med generationsskifte vil regeringen i sammenhæng med
lovforslaget sikre, at det fremover påhviler SKAT at godtgøre, at en værdiansættelse
efter de såkaldte aktie- og goodwillcirkulærer ikke vil give et retvisende
udtryk for handelsværdien, og at værdiansættelse efter en anden metode
derfor konkret vil være mere retvisende.
SKAT skal således konkretisere og underbygge, hvorfor en værdiansættelse
efter cirkulærerne ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien og
derfor ikke kan lægges til grund for skatte- og afgiftsberegningen.
Den juridiske vejledning vil således blive ændret i overensstemmelse hermed.
Der tilsigtes ikke herved en ændring af cirkulærernes anvendelsesområde eller
deres vejledende karakter."
Det følger heraf, der ikke er retskrav på at anvende aktiecirkulæret, hvis en værdiansættelse opgjort efter aktiecirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, og myndigheden har godtgjort, at dette er tilfældet.
Det følger af de vejledende retningslinjer i TSS-cirkulære 2000-09, at opgørelsen af et selskabs værdi foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge det seneste aflagte årsregnskab, idet en række poster skal korrigeres. Det fremgår, at den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering.
Herudover fremgår det, at det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.
Ved overdragelsen af [virksomhed1] ApS er indre værdi i en foreløbig balance pr. 1. april 2019 opgjort til 148.765.564 kr. Selskabets ejendomme, beliggende [adresse10], [by1] og [adresse2], [by2], indgår med 79.020.548 kr.
Den regnskabsmæssige værdi af selskabets ejendomme er opgjort som kostpris med fradrag af regnskabsmæssige afskrivninger. Selskabets ejendomme blev erhvervet i henholdsvis 2013 og 2014 for en samlet anskaffelsessum på ca. 88,3 mio. kr.
Selskabets ejendomme nedskrives til de offentlige vurderinger eller 41,4 mio. kr. i forbindelse med opgørelsen af selskabets værdi i henhold til TSS-cirkulære 2000-09. Den samlede værdi af selskabets ejendomme fordeles med 15,9 mio. kr. på [adresse10], [by1] og 25,5 mio. kr. på [adresse2], [by2].
Den offentlige vurdering har været uændret siden selskabets erhvervelse af ejendommene i 2013 og 2014. Henset til, at den samlede anskaffelsessum for ejendommene udgjorde ca. 88,3 mio. kr. og den offentlige vurdering på anskaffelsestidspunktet udgjorde 41,4 mio. kr., kan det lægges til grund, at den offentlige vurdering i hvert fald på anskaffelsestidspunktet ikke udgjorde et retvisende udtryk for ejendommenes værdi.
Ved udarbejdelse af selskabets årsregnskaber er ejendommene siden anskaffelsen blevet værdiansat til kostpris med fradrag af akkumulerende af- og nedskrivninger.
Selskabet aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, og selskabets revisor har hvert år afgivet erklæring om udvidet gennemgang af regnskabet. Følgende fremgår af revisors erklæring om udvidet gennemgang i årsregnskabet for perioden 1. juli 2018 - 30. juni 2019:
"Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for [virksomhed1] ApS
for regnskabsåret 01.07.2018 - 30.06.2019, der omfatter resultatopgørelse,
balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis.
Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver
et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr.
30.06.2019 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret
01.07.2018 - 30.06.2019 i overensstemmelse med årsregnskabsloven."
Det må herefter lægges til grund, at selskabets revisor i forbindelse med sin gennemgang af årsregnskabet pr. 30. juni 2019 har vurderet, at ejendommenes værdiansættelse til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger giver et retvisende billede af ejendommenes værdi.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene udgjorde som anført ovenfor ca. 79 mio. kr. i en foreløbig balance pr. 1. april 2019. I forbindelse med fastsættelse af værdien ved [person1]s overdragelse til sine tre børn den 22. april 2019 blev værdien af ejendommene nedskrevet til 41,4 mio. kr. Nedskrivningen udgør således ca. 37,6 mio. kr. eller ca. 47 pct. af ejendommenes regnskabsmæssige værdi.
Indre værdi af [virksomhed1] ApS er i den foreløbige balance opgjort til ca. 149 mio. kr. Nedskrivningen af ejendommene med ca. 37,6 mio. kr. udgør således ca. 25 pct. (37,6*100/149).
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at afvigelsen mellem den regnskabsmæssige værdi af ejendommene og den offentlige vurdering er så væsentlig, at revisor næppe ville have konkluderet, at ejendommenes regnskabsmæssige værdi var retvisende, hvis den offentlige vurdering i øvrigt var udtryk for ejendommenes handelsværdi.
Skattestyrelsen finder herefter, at det er både relevant og væsentligt at fravige hjælpereglen i forhold til værdiansættelse af selskabets ejendomme, og i stedet fastsætte ejendommenes værdi ved et skøn.
Skønsmæssig fastsættelse af ejendommenes handelsværdi.
Til brug for skønsudøvelsen har Skattestyrelsen anmodet Vurderingsstyrelsen om at vurdere ejendommene på overdragelsestidspunktet.
Vurderingsstyrelsen har værdiansat ejendommen [adresse1], [by1] til 15,9 mio. kr., hvilket svarer til den offentlige vurdering. Skattestyrelsen har herefter ikke foretaget en korrektion af værdien af denne ejendom.
For så vidt angår ejendommen [adresse2], [by2] har Vurderingsstyrelsen vurderet ejendommen til 36,8 mio. kr. Skattestyrelsen har på baggrund heraf foretaget en ændring af ejendommens værdi, således at ejendommen ved gaveoverdragelse indgår med en værdi på 36,8 mio. kr. Den samlede ændring af værdiansættelsen på 11,3 mio. kr. vedrører ejendommen [adresse2], [by2].
Repræsentanten har i sine bemærkninger af 25. april 2024 redegjort for, at Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommen [adresse2], [by2] er forkert. Klagerne har imidlertid valgt, at der ikke skal afholdes syn og skøn.
Skattestyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen i, at klagerne og deres repræsentant ikke har godtgjort, at Skattestyrelsens skøn hviler på et urigtigt grundlag eller har ført til et urimeligt resultat.
Skattestyrelsens afgørelse er ikke ugyldig
Skattestyrelsen har ikke bemærkninger til denne del af kontorindstillingen."
Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse
Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse:
" På vegne af vores kunder [person1] og dennes børn [person2], [person3] og [person4] skal vi hermed fremkomme med vores bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i ovennævnte sager.
Skatteankestyrelsen foreslår at stadfæste Skattestyrelsens afgørelse om forhøjelse af gaveafgift fra 0 DKK til 565.000 DKK pr. gave/barn.
Den påståede gaveafgift opstår som følge af, at Skattestyrelsen har fundet, at overdragelsesprisen for anparterne i [virksomhed1] ApS skulle reguleres fra 119.194.233 DKK til 130.494.233 DKK, idet Skattestyrelsen mener at kunne fravige hjælpereglen i TSS-cirkulæret 2000-09 for så vidt angår ejendommen beliggende [adresse2], m.fl., [by2].
Vi er ikke enige i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og delvist uenig i Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til sagens afgørelse.
Indledningsvis skal vi henlede Skatteankestyrelsens opmærksomhed på, at alene værdiansættelsen af ejendommen [adresse2] m.fl., [by2] er bestridt. Værdiansættelsen af ejendommen [adresse1], [by1] godkendes af Vurderingsstyrelsen og Skattestyrelsen.
Sammenfattende konklusioner
Det er vores opfattelse:
at der ikke er grundlag for at afvige hjælpereglen i TSS cirkulære 2000-09,
at det er bevist, at der er sket et "væsentligt værdifald" i forhold til købsprisen af [adresse2] m.fl., [by2] i 2011, allerede fordi Vurderingsstyrelsen skønsmæssigt ansætter ejendommens værdi til 36,8-39,2 mDKK, at Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendommens værdi tager udgangspunkt i bygninger og grund med en uopsigelig lejekontrakt med en "overnormal leje", og at Vurderingsstyrelsen ikke foretager almindelige justeringer i værdiansættelsen, som en uafhængig investor ville foretage, herunder fradrag for den lavere leje (markedslejen), som ville indtræde 2 år efter anpartsoverdragelsen, og at ejendommen ved overdragelse af anparterne skal indregnes til offentlig ejendomsvurdering som bedste udtryk for handelsværdien mellem uafhængige parter.
Ad Skattestyrelsens bemærkninger
Ad beløbsmæssig ændring
Vi er enige i Skattestyrelsens bemærkninger.
Ad Hjælpereglen i TSS cirkulære 2000-09 kan ikke anvendes
Vi er enige i Skattestyrelsens bemærkninger om, at selskabets ejendomme er opgjort til kostpris med fradrag af regnskabsmæssige afskrivninger, hvilket er i overensstemmelse med faktum. Vi forventer således også, atSkatteankestyrelsen nu er enige i det faktum, som også klart fremgår af regnskabet.
Vi er ikke enige i Skattestyrelsens øvrige bemærkninger, jf. nærmere herom i det følgende:
Forarbejderne til L183 af 29. marts 2017
Skattestyrelsen anlægger den betragtning, at skatteyder ikke kan støtte ret på aktiecirkulæret, hvis værdien beregnet efter aktiecirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, og Skattestyrelsen har godtgjort, at værdien af anparterne - konkret ejendommen - skal være en anden.
Grundlæggende har Skattestyrelsen ikke godtgjort, at værdien efter aktiecirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien.
Skattestyrelsen lægger umiddelbart til grund, at Vurderingsstyrelsens vurdering af handelsværdien af ejendommen [adresse2], m.fl., [by2], svarer til den objektivt rigtige ejendomsværdi, selvom ejendommen ikke er omsat på det frie marked, og der således ikke eksisterer en faktisk objektivt konstaterbar handelsværdi.
Skattestyrelsen anlægger herefter en art omvendt bevisbyrde, hvorefter skatteyder må bevise, at aktiecirkulæret giver et mere retvisende udtryk for handelsværdien end Vurderingsstyrelsens skøn.
Opfattelsen ses ikke at have støtte i forarbejder eller Den Juridiske Vejledning 2024-1 (DJV), afsnit C.B.2.1.4.5.1. Udgangspunktet med henvisning til forarbejderne og aktiecirkulæret er, at lovgiver har accepteret, at de offentlige ejendomsvurderinger kan være for høje såvel som for lave. Man har ved reglernes udformning henset til, at reglen opstiller praktisk håndgribelige principper for overdragelser mellem skattemæssigt nærtstående, og man har i den forbindelse accepteret, at de offentlige ejendomsvurderinger kan være for høje eller for lave, men gennemsnitligt giver reglerne en balanceret afvejning sammenlignet med den praktiske fordel, der herved opnås ved at lette generationsskifter m.v.
Uddrag fra arbejdsgrupperapporten ved udarbejdelsen af aktiecirkulæret:
"Fast ejendom kan ifølge årsregnskabslovens § 27 optages til anskaffelsesprisen med tillæg af ombygningsudgifter og finansiering. Eftersom der er tale om et aktiv, der typisk ejes i en længere årrække, kan den bogførte værdi ofte afvige væsentligt fra handelsværdien. Arbejdsgruppen mener derfor, at fast ejendom generelt skal medregnes til værdien ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det er samtidig en oplysning, der er let tilgængelig. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen."
Ligeledes fremgår det af DJV, afsnit C.B.2.1.4.5.1, at Skatteforvaltningen som altovervejende hovedregel ikke vil anfægte overdragelse til cirkulæreværdier ved værdiansættelsen af et stabilt selskab. Skattestyrelsen har ikke begrundet, hvorfor man anfægter overdragelsen til cirkulæreværdier, når der næppe findes mere stabile selskaber end ejendomsudlejningsselskaber.
Endeligt må det forhold, at Skattestyrelsen indhenter en udtalelse om ejendommens handelsværdi fra Vurderingsstyrelsen, underbygge, at handelsværdien ved overdragelsen af anparterne ikke var kendt.
Den offentlige vurdering har været uændret siden selskabets erhvervelse af ejendommene i 2013 og 2014.
Ejendommen [adresse2] m.fl. - som alene er genstand for nærværende sagsbehandling - er omvurderet efter, at [virksomhed1] ApS indgik en bindende købsaftale.
Det fremgår af vedlagte bilag 1, at den offentlige ejendomsvurdering for 2012 var 7.600.000 DKK.
Det fremgår af vedlagte bilag 2, at den offentlige ejendomsvurdering for 2013 - efter omvurdering som følge af væsentlige ombygninger - var 25.500.000 DKK.
Det fremgår af bilag 3, s. 8, pkt. 13.1, at køber ([virksomhed1] ApS) havde modtaget den offentlige ejendomsvurdering for 2012 i forbindelse med overdragelsen.
Det kan på den baggrund lægges til grund, at ejendommene er omvurderet efter, at købsaftalen blev indgået.
Den offentlige vurdering på anskaffelsestidspunktet udgjorde 41,4 mio. kr., og dermed ikke et retvisende udtryk for ejendommenes værdi på anskaffelsestidspunktet.
Ejendommen [adresse2] m.fl. - som alene er genstand for nærværende sagsbehandling - havde en offentlig ejendomsvurdering på 7,6 mDKK på overdragelsestidspunktet, hvilket dog er underordnet i forhold til generationsskiftet, der er gennemført 5 år efter ejendomserhvervelsen, ligesom ejendommen efterfølgende er omvurderet.
De offentlige ejendomsvurderinger for 2012 og 2013 er således uden betydning - også selvom ejendommen blev erhvervet til en væsentligt højere købesum sammenlignet med den offentlige ejendomsvurdering.
Skatteankestyrelsen bedes særligt være opmærksom på, at ejendommene på erhvervelsestidspunktet havde en væsentlig tilknyttet merværdi, som følge af de e lejekontrakter (10 års opsigelighed), der garanterede en overnormal leje i uopsigelighedsperioden. Merværdien er løbende reduceret i takt med, at uopsigelighedsperioden er blevet kortere. Dermed er kontrakten og dermed ejendommen også løbende reduceret tilsvarende.
[virksomhed1] ApS købte [adresse2] m.fl., [by2] fra tredjemand mere end 5 år før nærværende generationsskifte. Også fordi der er forløbet mere end 5 år fra ejendomserhvervelsen til generationsskiftet, er den konkrete købspris ikke et holdepunkt for at fravige den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Vi henviser i den forbindelse også til praksis om "særlige omstændigheder" efter værdiansættelsescirkulæret, hvorefter der ikke kan lægges vægt på handelsprisen ved en forudgående ejendomsoverdragelse foretaget mere end ca. 3,5 år tidligere. Skattestyrelsens bemærkning om forholdet mellem købesummen og den offentlig ejendomsvurdering er derfor dels irrelevant dels faktuelt forkert, idet [adresse2] m.fl. blev erhvervet af [virksomhed1] ApS for 60.500.000 DKK, jf. bilag 3, s. 5, og den offentlige ejendomsvurdering for 2012 udgjorde 7.600.000 DKK, jf. bilag 1.
Revisors tiltrædelse af årsregnskabet
Skattestyrelsen konkluderer, at selskabets revisor i forbindelse med sin gennemgang af årsregnskabet pr. 30. juni 2019 har vurderet, at ejendommenes værdiansættelse til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger giver et retvisende billede af ejendommenes værdi. Skattestyrelsens forståelse og udlægning af almindelige regnskabsprincipper og regler er forkert.
Revisionsstandarden "udvidet gennemgang" udtrykker en konklusion om årsregnskabet med henblik på at højne troværdigheden og øge graden af tillid over for de tiltænkte brugere af den pågældende information, jf. revisionsdirektivet og revisorkommissionens betænkninger fra 2006 og 2015. Revisor skal således varetage hensynet til virksomhedens omverden, såsom myndigheder, medarbejdere, kreditorer og investorer, som kan have modstående interesser i forhold til virksomhedens ledelse.
Revisor har imidlertid også et internt aftaleretligt ansvar og skal således indskrænke sine undersøgelser til det væsentlige.
Idet selskabsledelsen har valgt, at grunde og bygninger måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger, hverken skal eller må revisor foretage en dagsværdivurdering. Revisor skal indskrænke sine undersøgelser til det relevante og væsentlige, jf. revisorlovens § 16, stk. 1 og 2. Kostprisen ligger fast fra erhvervelsesåret, og revisor skal bagefter blot sikre at gældende lovgivning overholdes. Når selskabet samtidig har en regnskabsmæssig egenkapital pr. balancedagen 30.06.2019 på ca. 153 mDKK og kun havde gældsforpligtelser for ca. 34,7 mDKK, var ejendommens værdi konkret uvæsentligt i forhold til sikring af selskabets kreditorer m.v.
Det eneste tilfælde, hvor ledelsen eller revisor ville skulle foretage en konkret vurdering af ejendommens værdi, er, om bygningen skal nedskrives til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end kostpris, jf. årsregnskabslovens (herefter ÅRL) §§ 42 og 43.
Genindvindingsværdien anvendes som måleindikator for et nedskrivningsbehov for f.eks. et anlægsaktiv, der ikke løbende reguleres til dagsværdi, som skal nedskrives til en lavere genindvindingsværdi.
Det fremgår ikke af ÅRL, hvordan nedskrivningen til en lavere genindvindingsværdi i praksis skal foretages. I stedet kan henvises til IFRS, hvoraf følger, at virksomheden må vurdere, om der er indikation af, at et aktiv er værdiforringet:
IAS 36, afsnit 10
Følgende indikationer kan tages i betragtning ved vurdering af værdiforringelse:
aktivets markedsværdi i forhold til forventet værdi af anlægsaktivet
væsentlige ændringer i teknologiske, markedsmæssige, økonomiske eller juridiske forhold, som har påvirket eller vil påvirke virksomheden negativt, og hvortil aktivet anvendes
markedsrente eller andre markedsbaserede afkastmål er steget i regnskabsåret, og det er sandsynligt, at disse stigninger vil påvirke den diskonteringssats, der anvendes ved beregningen af aktivets nytteværdi
den regnskabsmæssige værdi af virksomhedens nettoaktiver er større end dens samlede kursværdi
der foreligger ukurans eller fysisk skade på aktivet
indikationer af, at aktivets ydeevne vil blive lavere end forventet
Ledelsen ses ikke af regnskabet at have foretaget denne vurdering, hvilket ledelsen heller ikke burde have gjort.
Ad skønsmæssig fastsættelse af ejendommens handelsværdi
Som tidligere nævnt er det vores opfattelse, at Skattestyrelsen ikke kan lade en skønsmæssig ansættelse af ejendommens værdi træde i stedet for den senest offentliggjorte offentlige ejendomsvurdering, jf. også herom ovenfor.
Hvis Skatteankestyrelsen fortsat fastholder, at Skattestyrelsen skulle være berettiget til at lade en skønsmæssig ansættelse af ejendommens værdi træde i stedet for den seneste offentlige ejendomsvurdering, er det fortsat vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsen ikke har fremlagte konkrete beregninger, der gør det muligt at bestride den beregnede handelsværdi. Se nærmere i senere afsnit.
I forhold til syn- og skønsafholdelse er det vores opfattelse, at dette ikke kan bidrage til sagens oplysning, og blot vil være en yderligere omkostning ved sagens behandling, idet Skattestyrelsen ikke har hjemmel til at skønne over værdien af den faste ejendom, idet Vurderingsstyrelsens skønnede handelspris er skønsmæssigt beregnet under inddragelse af leje, driftsomkostninger, afkastkrav og bruttofaktor, og idet en syn- og skønsforretning 5 år efter det gennemførte generationsskifte er åbenbar værdiløs.
Ad supplerende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstillingen til Landsskatteretten
Sagens tilskæring
Sagen angår, om Skattestyrelsen har været berettiget til at fravige aktiecirkulæret TSS-cirkulære 2000-09.
Sagen angår ikke "værdiansættelse af selskabets to investeringsejendomme". Der er enighed om værdiansættelsen af [adresse1], [by1], hvis værdiansættelse ikke er bestridt af Skatteforvaltningen, men tværtimod godkendt af Vurderingsstyrelsen.
Sagen angår ikke nærmere - men alene i anden række - om Vurderingsstyrelsens skøn over ejendommens værdi giver et mere retvisende udtryk for handelsværdien end den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Retsgrundlaget
Ad indregning af ejendommen til kostpris
Skatteankestyrelsen henviser fortsat i retsgrundlaget til forkerte retsregler, idet investeringsejendommene ikke regnskabsmæssigt er indregnet til dagsværdi, jf. årsregnskabslovens (ÅRL) § 38. Som tidligere bemærket, og som det fremgår direkte af ÅRL § 38, kan man efter første regnskabsår vælge at ændre indregningsprincip fra kostpris til dagsværdi.
[virksomhed1] ApS har ikke tilvalgt indregning til dagsværdi. Ejendommene er bogført til kostpris, hvilket Skattestyrelsen også har erklæret sig enig i.
Herefter er det således også konkret uvæsentligt, hvad der fremgår af forarbejderne til ÅRL § 38. Desuden fremgår det af Skatteankestyrelsens uddrag af forarbejderne til ÅRL § 38, at man i praksis ikke længere anvender den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for den bogførte værdi af ejendomme. Dette er heller ikke tilfældet i nærværende sag, hvor ejendommen er bogført til kostpris.
Vi er uforstående over for Skatteankestyrelsens henvisning til ÅRL § 13, stk. 1, nr. 5. Hvis Skatteankestyrelsen mener, at regnskabet er misvisende, eller at ejendommene skal bogføres til dagsværdi, skal vi anmode om, at der indhentes en udtalelse fra Erhvervsstyrelsen som kompetent myndighed, idet der ikke os bekendt findes hjemmel til tvungen omlægning af indregningsprincip til dagsværdi.
Ad Vestre Landsrets dom af 12. februar 2024
Her skal vi bemærke, at nærværende sag omhandler overdragelse af anparter, hvor anparterne er værdiansat efter aktiecirkulæret.
Vestre Landsrets dom som refereret i U.2024.2116 vedrører derimod overdragelse af en ejendomsportefølje ejet af et kommanditselskab, hvor ejendommene ved overdragelsen var værdiansat efter +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Det kan derfor lægges til grund, at ejendommene var ejet af en personlig kommanditist. Følgelig savner det mening at perspektivere til Landsrettens afgørelse i U.2024.2116, idet såvel retsgrundlag som faktum er væsensforskelligt fra nærværende sag.
Idet vi forudsætter, at Skatteankestyrelsen alene har inddraget dommen som følge af, at ejendommene i U.2024.2116 var indregnet til dagsværdi, skal vi endnu engang betone, at ejendommene i nærværende sag ikke er indregnet i regnskabet til dagsværdi, men til kostpris. Landsrettens afgørelse er således også i dette tilfælde væsensforskellig i forhold nærværende sag.
Uddrag af U.2024.2116 (vores understregninger):
"På tidspunktet for overdragelsen af kommanditanparterne den 1. januar 2020 udgjorde den offentlige ejendomsvurdering for ejendommene i K/S 1 i alt 98.500.000 kr. For ejendommene i K/S 2 udgjorde den offentlige ejendomsvurdering i alt 23.980.000 kr.
I årsrapporten for 2019 var ejendommene i K/S 1 indregnet til en regnskabsmæssig dagsværdi pr. 31. december 2019 på 140.000.000 kr., mens ejendommene i K/S 2 i årsrapporten for 2019 var indregnet til en regnskabsmæssig dagsværdi pr. 31. december 2019 på 29.750.000 kr.
[...]
I årene forud for overdragelsen havde begge kommanditselskaber i årsrapporterne indregnet værdien af selskabernes ejendomme til dagsværdi. I kommanditselskabernes årsrapporter fremgik, at investeringsejendomme ved anskaffelse skulle måles til kostpris. Efter første indregning skulle investeringsejendommene måles til dagsværdi. Desuden fremgik det af årsrapporterne, at dagsværdien skulle opgøres for hver enkelt ejendom ved hjælp af en afkastbaseret model.
Af revisionsprotokollatet til årsrapporten for 2019 for selskabet K/S 1 fremgår i afsnittet investeringsejendomme, at revisor havde foretaget en sammenligning med afkastkrav for tilsvarende ejendomme opgjort i [...] Markedsrapport, og at man ikke havde bemærkninger til værdiansættelsen. Af revisionsprotokollatet til årsrapporten for 2019 for selskabet K/S 2 fremgår i afsnittet værdiansættelse til dagsværdi, at:
"5. Selskabets investeringsejendom værdiansættes i regnskabet til en skønnet dagsværdi. Opgørelse af dagsværdien er forbundet med en høj grad af skøn, og vi har derfor vurderet værdiansættelsen til dagsværdi som et forhold, der kræver særlige revisionsmæssige overvejelser.
6. Ledelsen har opgjort dagsværdien ud fra en afkastbaseret model baseret på de budgetterede lejeindtægterog driftsomkostninger for de kommende regnskabsår og har anvendt et afkastkrav på 8,50 %. Ejendommens værdi er opgjort til DKK 29.750.000 kr.
7. Vi har gennemgået afkastberegningen og har i den forbindelse sammenholdt det budgetterede afkastkrav med det realiserede for regnskabsåret 2019. Vi har desuden sammenholdt det anvendte afkastkrav med markedsstatistikker og vores generelle kendskab til ejendomsmarkedet.
8. Gennemgangen af beregningen har ikke givet anledning til bemærkninger."
[...]
Landsrettens begrundelse og resultat
[...]
Sagen angår i første række, om optagelsen af ejendommene i årsrapporterne til værdier, som oversteg de offentlige vurderinger, udgør sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ikke er forpligtede til at acceptere en værdiansættelse af ejendommene til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %.
[...]
I denne sag har ledelsen i kommanditselskaberne som anført anvendt en regnskabspraksis, hvor værdien af selskabernes ejendomme løbende er blevet reguleret til dagsværdi i årsrapporterne. Det fremgår af årsregnskabslovens § 37, stk. 1, at dagsværdien måles til den salgsværdi, der kan konstateres på et aktivt marked, og det følger af forarbejderne til bestemmelsen, at opgørelsen af dagsværdi er en proces, der tilsigter at finde den reelle salgsværdi. Landsretten lægger til grund, at selskabernes ledelse, i samarbejde med revisorerne, har beregnet ejendommenes dagsværdi efter almindeligt anerkendte og sædvanlige principper for værdiansættelse af erhvervsejendomme på baggrund af konkrete oplysninger om ejendommenes forhold.Endvidere lægges det til grund, at revisorerne har godkendt årsrapporterne, herunder også de konkrete ansættelser af dagsværdierne.
På den baggrund, og da dagsværdierne oversteg de offentlige vurderinger med ca. 40 %, finder landsretten, at det har stået A, der var bestyrelsesformand i kommanditselskaberne, klart, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav. Der foreligger derfor særlige omstændigheder, som medfører, at skattemyndighederne ikke er forpligtet til at acceptere en værdiansættelse af ejendommene til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 % i forbindelse med overdragelsen af anparterne.
Herefter tager landsretten Skatteministeriet Departementets principale påstand, der ikke er bestridt beløbsmæssigt, til følge."
"Det er ikke godtgjort, at der er sket et væsentligt fald i handelsværdien i forhold til købsprisen"
Det er fortsat vores opfattelse, at den påståede bevisbyrde ikke eksisterer.
Desuagtet skal vi komme med konkrete bemærkninger til værdien af ejendommen [adresse2] m.fl., som nærværende sag alene omhandler.
Vurderingsstyrelsen har vurderet ejendommenes værdi til 36,8-39,2 mDKK. Vurderingsstyrelsen udtaler således, at værdien af ejendommene er mellem 21,3mDKK og 23,7mDKK lavere end den oprindelige købspris. Allerede fordi Vurderingsstyrelsen finder, at værdien af ejendommen er ca. 33 % lavere end den oprindelige købspris, må det herved anses for godtgjort, at der er sket et væsentlig fald i handelsværdien i forhold til købsprisen.
Vurderingsstyrelsens beskriver i sin udtalelse om ejendommens værdi, at årslejen er "overnormal". Det må derfor lægges til grund, at årslejen er højere end markedslejen. Vurderingsstyrelsen har beregnet ejendomsværdien på baggrund af et nettolejeresultat, hvor den overnormale leje kun er gældende i 2 år efter anpartsoverdragelsen, jf. lejekontrakternes uopsigelighedsperiode. Ejendommens handelsværdi bliver derfor løbende reduceret i takt med at uopsigelighedsperioden nærmer sig sit udløb.
Bemærkninger til Vurderingsstyrelsens værdiansættelse
Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendommens handelsværdi tager ikke hensyn til de da forestående - og nu faktisk konstaterede - fald i årslejer, men lægger i stedet til grund, at den overnormale husleje er konstant. Dette er ikke i overensstemmelse med de almindelige standarder for værdiansættelse af fast ejendom efter afkastmetoden, jf. DE og Dansk Ejendomsmæglerforenings standard for begrebet forrentningskrav, som nærmere beskrevet i "Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav", samt nugældende bekendtgørelse nr.
503 af 23/05/2024, bilag 7, måling af ejendommes dagsværdi. Bilaget har i det væsentlige været uændret igennem en længere årrække og således også på tidspunktet for overdragelsen af anparterne.
Idet anparterne i selskabet er overdraget i 2019, dvs. 2-3 år før udløb af lejekontrakternes uopsigelighedsperiode, må det lægges til grund, at Vurderingsstyrelsens anslåede værdi af ejendommene er væsentligt forkert (for høj).
Vi henviser til, at Vurderingsstyrelsen i beregningen af handelsværdien øjensynligt er opmærksomme på en række usikre variabler, der har væsentlig indflydelse på den beregnede værdi, men Vurderingsstyrelsen tager blot forbehold for f.eks.:
at "de faktisk oplyste årslejer virker høje",
at "generelt vurderes ejendommen at kunne være vedligeholdelseskrævende", og
"et afkastkrav omkring 7-8 % skønnes at være på et passende niveau".
Vurderingsstyrelsen ses ikke ved ejendomsvurderingen at inddrage f.eks. fradrag for tomgang, opsat vedligehold, forrentning af deposita, fradrag for fremtidig lavere huslejer osv.
Vi bemærker i øvrigt som ved tidligere afgivne bemærkninger til Skatteankestyrelsen, at to af de af Vurderingsstyrelsen udvalgte "sammenligningsejendomme" er solgt med afkastkrav på 11,6 % og 21,89 %. Den sidste "sammenligningsejendom" er endnu ikke solgt. Idet Skatteankestyrelsen afviser faktum om de pågældende sammenligningsejendomme, har vi vedlagt udskrift fra Tingbogen, jf. Bilag 5 - Tingbogsattest [adresse3], og Bilag 6 - Tingbogsattest [adresse4], som ubestrideligt viser, at ejendommene er solgt, og hvornår salgene er sket, samt Bilag 7 - Ejendomsdatarapport [adresse5], der viser, at ejendommen ikke er blevet solgt endnu.
Redegørelse for den konkrete markedsværdi af ejendommene
Det følger af bekendtgørelse nr. 503 af 23/05/2024, bilag 7, at den beregnede dagsværdi skal korrigeres for bl.a. "Fradrag for mindreleje" hhv. "Tillæg for merleje". På baggrund af en normaliseret leje med et afkastkrav på 8 % p.a. på erhvervslejedelen kan ejendommens handelsværdi opgøres til ca. 22,2 mDKK for erhvervslejedelen og ca. 3 mDKK for boligudlejningsdelen.
Vi bemærker, at den beregnede markedsværdi af ejendommen - alene bedømt på regnskabstal - ligger i intervallet 21,8 mDKK til 26,3 mDKK, når afkastkravet for erhvervslejedelen ligger i intervallet 7,5-10 % p.a. Vi har ikke i beregningerne foretaget sædvanlige fradrag, som en investor ville indlægge i si værdiansættelse af ejendommene, f.eks. opsat vedligehold (ejendommene er mere end 150 år gamle og var renoveret i 2011, hvor lejeaftalerne blev indgået), samt fradrag for forventet fremtidig lavere leje, idet værdiudviklingen for retailejendomme, uomtvisteligt har været faldende i en længere årrække, herunder siden [virksomhed1] ApS' oprindelige erhvervelse af ejendommene, hvorfor det også må forventes, at udviklingen vil fortsætte.
Vi henviser til bilag 4 - Værdiansættelse af [adresse2] m.fl. for den konkrete opgørelse, som er vedlagt i Excel-format således, at Skatteankestyrelsen har mulighed for præcist at følge beregningerne. Vi bemærker, at vores beregning er foretaget konservativt, jf. ovenfor, samt at vi har fastholdt afkastkravet på 8 % p.a. på trods af, at Vurderingsstyrelsens "sammenligningsejendomme" er solgt med afkastkrav på 11,6 % og 21,89 % p.a., dvs. gennemsnitligt til 16,74 % p.a. i afkastkrav, som ville medføre en dagsværdi på ca. 16,3 mDKK pr. 22. april 2019.
Det er herefter vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsens skønnede ejendomsværdi er væsentlig forkert, og at der ikke er konkrete holdepunkter for, at den offentlige ejendomsvurdering af ejendommen ikke giver et mere retvisende skøn over ejendommens faktiske værdi end Vurderingsstyrelsens skønsmæssige ansættelse.
Afsluttende bemærkninger
Hvis Skatteankestyrelsen mod vores forventning ikke er enige i de påberåbte anbringender, skal vi i lyset af sagens karakter, herunder den påberåbte retsvildfarelse og betydningen af Skatteforvaltningens tilsidesættelse af en forvaltningsretlig garantiforskrift, anmode om foretræde for Landsskatteretten med henblik på mundtlig uddybning."
Indlæg under retsmødet
Klagerens repræsentant fastholdt sine påstande og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.
Repræsentanten forklarede, at Vurderingsstyrelsens værdiansættelse har taget udgangspunkt i en overnormal leje i en 10-årig uopsigelig kontrakt. Repræsentanten anførte, at den høje leje i kontrakten var begrundet i, at udlejer havde betydelige ombygningsudgifter i overensstemmelse med lejers ønsker. Repræsentanten påpegede, at en genforhandling af kontrakten i 2021 har medført en de facto husleje på omkring en tredjedel.
Repræsentanten anførte, at klageren ikke har været bekendt med de oplysninger, som ligger til grund for afgørelsen, og at Skattestyrelsen dermed ikke har opfyldt begrundelseskravet.
Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes. Skattestyrelsen fremhævede, at selvom selskabet har anvendt kostpris i regnskabet, ændrer det ikke på, at årsregnskabet skal give et retvisende billede af værdierne. Yderligere forklarede Skattestyrelsen, at anvendelsen af cirkulæret har medført en nedskrivning af egenkapitalen på omkring 25 %. Skattestyrelsen anførte afslutningsvist, at på trods af kritikken af Vurderingsstyrelsens skøn, har klageren ikke selv valgt at afholde syn og skøn.
Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, værdiansættelse af [virksomhed1] ApS i forbindelse med gaveoverdragelse af selskabet. Sagen angår nærmere, om Skattestyrelsen har været berettiget til at ændre grundlaget for skønnet over handelsværdien af selskabets investeringsejendomme. Uenigheden vedrører handelsværdien af [adresse2], [by2]. Sagen angår desuden, om Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig som følge af, at klageren ikke blev hørt om Vurderingsstyrelsens specificerede notat af 23. september 2019, forinden Skattestyrelsen traf afgørelse.
Retsgrundlaget
Følgende fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1:
"En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager."
Af årsregnskabslovens § 11, stk. 1, fremgår:
"Årsregnskabet og et eventuelt koncernregnskab skal give et retvisende billede af virksomhedens og koncernens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Ledelsesberetningen skal indeholde en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler."
Af årsregnskabslovens § 13, stk. 1, nr. 5, fremgår:
"Indregning og måling skal ske på et forsigtigt grundlag, herunder skal regnskabsmæssige skøn være underbyggede og neutrale. Enhver værdiregulering skal indregnes, uanset om årsregnskabet udviser over- eller underskud"
Af årsregnskabslovens § 36, stk. 1, fremgår:
"Aktiver og forpligtelser skal på tidspunktet for første indregning måles til kostpris. Efter første indregning skal aktiver måles til kostpris og forpligtelser til nettorealisationsværdi, medmindre andet følger af denne lov."
Efter årsregnskabslovens § 38, stk. 1, kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi. Dagsværdien er ifølge bilag 1 til årsregnskabsloven det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter.
Følgende fremgår af årsregnskabslovens § 42:
"Stk. 1. Anlægsaktiver, der ikke løbende reguleres til dagsværdi efter §§ 37, 37 a eller 38, skal nedskrives til en lavere genindvindingsværdi.
Stk. 2. Er det ikke muligt at fastsætte en genindvindingsværdi for det enkelte aktiv, skal aktiverne vurderes samlet i den mindste gruppe af aktiver, hvor der ved en samlet vurdering kan fastsættes en pålidelig genindvindingsværdi. En nedskrivning af en sådan gruppe af aktiver fordeles systematisk på de enkelte aktiver.
Stk. 3. Den i stk. 1 nævnte lavere værdi kan ikke opretholdes, når begrundelsen for nedskrivningen ikke længere består. Nedskrivning på goodwill kan dog ikke tilbageføres."
§ 13, stk. 1, nr. 5, fik nuværende formulering ved lov nr. 1716 af 27. december 2018 (lovforslag nr. 99, fremsat den 14. november 2018). Af lovforslagets forarbejder fremgår:
"[...] Neutralitet er et af de grundlæggende krav til regnskabet i den gældende regulering. Det foreslås, at neutralitetsbegrebet erstattes af et forsigtighedsbegreb. Baggrunden herfor er, at direktivet har forsigtighed - men ikke neutralitet - som et grundlæggende krav ved regnskabsudarbejdelsen. Når forsigtighedskravet nu også foreslås at fremgå specifikt af lovens ordlyd, signaleres det, at virksomhederne skal udvise den fornødne forsigtighed, når de udarbejder deres regnskab. Loven indeholder allerede i en række bestemmelser konkrete krav om forsigtighed. F.eks. må en indtægt først medtages, når den er indtjent, og et aktiv kan alene måles til dagsværdi, hvis dagsværdien kan opgøres pålideligt. Det nye generelle krav om forsigtighed skal netop understrege kravene i de specifikke bestemmelser. Kravet om forsigtighed må dog ikke begrunde, at f.eks. skøn bliver overdrevent forsigtige. En dagsværdiberegning skal fortsat være udtryk for virksomhedens bedste bud på den reelle dagsværdi og må ikke reduceres med f.eks. 20 % for "at udvise ekstra forsigtighed". Der må heller ikke, som det var praksis for år tilbage, indarbejdes særlige reserver i balancen til senere resultatudjævning.
Neutralitet vil fortsat fremgå af bestemmelsen, nu bare som en forudsætning for forsigtighed. Herved slås det fast, at en overdreven forsigtighed er i strid med loven og rent faktisk reelt heller ikke er udtryk for forsigtighed. Når en virksomhed på grund af overdreven forsigtighed udviser for lavt resultat det ene år, så vil den udvise et for højt resultat i fremtiden. Dette er ikke udtryk for forsigtighed. Forsigtighed er derimod at udvise den fornødne omhu, når der f.eks. udøves skøn, herunder, at der indhentes de relevante oplysninger, som kan understøtte skønnet. [...]"
Af forarbejderne til årsregnskabslovens § 38 (lovforslag nr. 117 fremsat den 28. januar 2015) fremgår:
"[...] For år tilbage blev den offentlige ejendomsvurdering i visse tilfælde anvendt som udtryk for dagsværdien. Praksis har bevæget sig bort fra brugen af den offentlige ejendomsvurdering i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten. Årsagen er, at den skattemæssige fastsættelse af værdien har et andet formål end udarbejdelse af årsregnskab, at vurderingen udføres på et andet tidspunkt end balancedagen, og at de, som gennemfører den offentlige vurdering, ikke nødvendigvis har en detaljeret viden om alle forhold, som er relevante for målingen af den konkrete ejendom. Disse forhold kan f.eks. omfatte lejekontrakters løbetid, lejens størrelse, lejers soliditet, forventet tomgang og ejendommens vedligeholdelsesstand. Den offentlige vurdering kan således ikke tages som udtryk for en beregning af dagsværdien efter årsregnskabslovens bestemmelser."
Af bilag 1, D, nr. 4 til årsregnskabsloven fremgår, at genindvindingsværdien i § 42, stk. 2, er den højeste værdi af kapitalværdien eller salgsværdien fratrukket forventede omkostninger ved salg. Kapitalværdien er ifølge bilag 1. D. nr. 5, den tilbagediskonterede værdi (nutidsværdien) af de fremtidige nettoindbetalinger, som aktivet på balancedagen forventes at indbringe ved fortsat benyttelse i den nuværende funktion.
Højesteret fandt i en dom af 17. oktober 2006, som er offentliggjort som SKM2006.677.HR, at en manglende høring hos skatteyderen af et notat udarbejdet af Told- og Skattestyrelsen efter en konkret væsentlighedsvurdering ikke medførte, at skattemyndighedens afgørelse var ugyldig.
I SKM2024.479.HR var hovedspørgsmålet, om det kunne begrunde en fravigelse af 1982-cirkulæret, at et kommanditselskabs investeringsejendomme var værdiansat til dagsværdi. Højesteret udtalte, at det følger af højesteretspraksis, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det sidste kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom. Højesteret anførte endvidere, at et årsregnskab ifølge årsre af årsregnskabsloven, at ejendommen efter første indregning (der skal ske til kostpris) løbende kan reguleres til dagsværdi. Dagsværdien af en investerinårsre foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Om 15 %-reglen skal fraviges, må bero på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering. Om den konkrete sag udtalte Højesteret, at ejendommenes regnskabsårsresådanne særlige omstændigheder, at skattemyndigheværdiansættelsescirkulæreteafgift ikke skulle acceptere, at kommanditanparterne blev overdraget på baggrund af en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 %-reglen.
Af TSS-cirkulære nr. 2000-09, 1. pkt., 2. pkt. og 3. pkt., fremgår:
" 1. Indledning
(...)
Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien.
Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende.
(...)
- Hjælpereglen
(...)
Fast ejendom
Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering.
(...)
3. Fravigelse af hjælpereglen
Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.
(...)"
I Skatteministeriets rapport fra ekspertgruppe om værdiansættelse ved generationsskifte fra 17. november 2021 foretages en evaluering af TSS-cirkulære 2000-09 og TSS-cirkulære 2000-10. Det fremgår, at de nuværende cirkulærer undervurderer handelsværdien af virksomheder i betydelig grad. Desuden fremgår bl.a. følgende:
"Ekspertgruppens flertal finder det på denne baggrund uhensigtsmæssigt at give retskrav på at anvende en skematisk model. Det anbefales i stedet, at vejledningen om, hvornår værdiansættelsen ifølge cirkulærerne kan anvendes, udbygges med udgangspunkt i objektive kriterier."
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Sagens materielle problemstilling
Det følger af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at anparterne i [virksomhed1] ApS skal fastsættes til handelsprisen. Ved opgørelsen af handelsværdien af anparterne, skal selskabets investeringsejendomme derfor fastsættes til handelsværdi.
Selskabets købspris på [adresse2] i 2014 er ikke civilretligt anfægtet mellem parterne, ligesom købsprisen efter det oplyste ikke er anfægtet af Skattestyrelsen. Landsskatteretten lægger til grund, at der blev handlet på armslængdevilkår, og at handelsprisen på investeringsejendommen i 2014 udgjorde 60.500.000 kr. Ifølge overdragelsesaftalen udgjorde årslejen på købstidspunktet 3.721.467 kr. eks. moms. Med en faktor 14,1 svarer det til en ejendoms værdi på ca. 52.4702.000 kr. Ejendommen blev i 2019 indirekte overdraget til en handelspris på 25.500.000 kr. Vurderingsstyrelsen har på baggrund af en årsleje på 3.922.968 kr., driftsomkostninger på 25 % og et afkastkrav på mellem 7,5-8 % skønsmæssigt ansat ejendommens handelsværdi til 36.800.000 kr.
Landsskatteretten lægger på baggrund af sagens oplysninger herefter til grund, at der ikke fra 2014 til overdragelsen i 2019 er foretaget lejenedsættelser. Det er ikke godtgjort, at der efterfølgende er aftalt lejenedsættelser. Landsskatteretten lægger desuden til grund, at ejendommen på overdragelsestidspunktet var udlejet til [virksomhed5] og [virksomhed6]/[virksomhed7], som stadigvæk lejer sig ind i selskabets ejendom.
Overdragelsen af de unoterede anparter i selskabet har fundet sted mellem interesseforbundne parter. Ved gaveoverdragelsen, kan den fastsatte handelspris i gaveanmeldelsen derfor ikke uden videre lægges til grund som anparternes reelle handelsværdi på gaveoverdragelsestidspunktet. Skattemyndighederne er derfor berettiget til at foretage et skøn over handelsværdien af anparterne på overdragelsestidspunktet.
Landsskatteretten finder det ikke sandsynligt, at klageren ville sælge selskabet til en uafhængig tredjemand for den skattetekniske værdi på 119.194.233 kr., når egenkapitalen i den seneste årsrapport for selskabet forud for gaveoverdragelsen udgjorde 148.457.980 kr. Ved opgørelsen af egenkapitalen i selskabets årsrapport og i overdragelsesbalancen af 1. april 2019 er selskabets to investeringsejendomme optaget til kostpris på i alt 79.020.548 kr., der er væsentligt højere end de offentlige ejendomsvurderinger. Efter nedskrivning til de seneste kendte offentlige ejendomsvurderinger er belåningsprocenten på ejendommene ca. 98 %.
Cirkulæret er vejledende, som det også fremgår af cirkulæret selv, jf. punkt 3 i TSS-cirkulære 2000-09. Skatteministeriets rapport fra ekspertgruppen om værdiansættelse ved generationsskifte fra 17. november 2021 hviler tilsvarende på en forudsætning om, at virksomhederne ikke har et retskrav på anvendelsen af TSS-cirkulærerne. Boafgiftslovens § 27, stk. 1, blev ikke ændret ved lov nr. 683 af 8. juni 2017, men ifølge forarbejderne til ændringsloven påhviler det skattemyndigheden at godtgøre, at en værdiansættelse efter cirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Det følger heraf, at klageren ikke har retskrav på at anvende cirkulæret, hvis en værdiansættelse i henhold til cirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, og myndigheden faktisk har godtgjort, at dette er tilfældet.
Klagerens far har, som direktør i selskabet, godkendt anvendelsen af en regnskabspraksis, hvor værdien af de to investeringsejendomme årligt er blevet vurderet i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporterne til kostpris med fradrag af regnskabsmæssige ordinære afskrivninger.
Ifølge årsregnskabslovens § 42 er der en pligt til at nedskrive ejendommene til genindvindingsprisen, hvis den er lavere. Genvindingsprisen er den højeste værdi af kapitalværdien og salgsprisen fratrukket forventede omkostninger ved et salg. Landsskatteretten finder, at der ved opgørelsen af kapitalværdien ved gaveoverdragelsen skal tages udgangspunkt i den aktuelle årsleje på købstidspunktet. Ved såvel den offentlige vurdering for 2013 som i repræsentantens bilag er der anvendt en årsleje, der er væsentligt lavere end den faktiske årsleje på overdragelsestidspunktet.
Det fremgår af virksomhedsoverdragelsesaftalerne, at begge investeringsejendomme på overdragelsestidspunktet er blevet væsentligt ombygget. Landsskatteretten lægger til grund, at ombygningsudgifterne ikke er medtaget i den senest kendte offentlige ejendomsvurdering.
Landsskatteretten finder, at der foreligger omstændigheder i sagen, der begrunder en fravigelse af punkt 3 i TSS-cirkulære 2000-09. Dette gælder uanset hvilken bevismæssig betydning overdragelsen i 2014, der blev indgået mellem uafhængige parter, skal tillægges. Det er derfor berettiget, at Skattestyrelsen har fraveget punkt 3 i TSS-cirkulære 2000-09
De anbringender, som klageren er fremkommet med vedrørende sammenlignelige ejendomme, fører ikke til et andet resultat.
Klageren har ikke ved afholdelse af syn og skøn, selvom klageren har haft mulighed herfor, godtgjort, at Skattestyrelsens skøn, der bygger på en sagkyndig vurdering fra Vurderingsstyrelsen, er foretaget på et urigtigt grundlag eller har ført til et urimeligt resultat.
Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens skøn vedrørende handelsprisen på det to investeringsejendomme.
Sagens formelle problemstilling
Landsskatteretten lægger til grund, at klageren blev partshørt om Vurderingsstyrelsens besigtigelse og værdiansættelse. Det forhold, at Skattestyrelsen ikke fremsendte Vurderingsstyrelsens notat af 23. september 2019 til klagerens repræsentant, medfører efter en konkret væsentlighedsvurdering ikke, at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig. Der er henset til, at klagerens repræsentant er blevet partshørt om notatet under klagebehandlingen i Skatteankestyrelsen, og at klagerens repræsentant ikke har fremsat bemærkninger hertil. Det er i øvrigt ikke godtgjort, at afgørelsen ville have fået et andet udfald, dersom klageren var blevet partshørt om det omhandlede notat. Der henvises til Højesterets dom af 17. oktober 2006, offentliggjort som SKM2006.677.HR.
Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.