Kendelse af 23-04-2021 - indlagt i TaxCons database den 13-05-2021

Faktiske oplysninger

[virksomhed1] ApS, cvr-nr. [...1] (herefter selskabet) er stiftet af [virksomhed2] ApS, cvr-nr. [...2]. [virksomhed2] ApS ejer samtlige anparter i selskabet. Selskabets formål er ifølge CVR investering og al anden hermed beslægtet virksomhed efter direktionens skøn.

[virksomhed2] ApS, har ifølge CVR til formål at besidde andele af andre selskaber, investere i værdipapirer og fast ejendom samt hermed beslægtet virksomhed efter ledelsens skøn. [virksomhed2] ApS er også stifter og eneejer af [virksomhed3] ApS, cvr-nr. [...3].

[person1] er ansat direktør og eneanpartshaver i [virksomhed2] ApS. Gennem [virksomhed2] ApS er [person1] hovedanpartshaver i selskabet.

[virksomhed3] ApS erhvervede ejendommen beliggende [adresse1], [by1] (herefter ejendommen) på tvangsauktion i 2009.Repræsentanten har oplyst, at [virksomhed3] ApS købte ejendommen for at forsvare sit pant heri.Ifølge udskrift fra [...dk] udgjorde købesummen 2.900.000 kr. Den 28. april 2010 overdrog [virksomhed3] ApS ejendommen til selskabet. Overdragelsen skete ved transportkøbekontrakt af 28. april 2010, hvor [virksomhed3] ApS overdrog retten til at få udstedt auktionsskøde til [virksomhed1] ApS. Auktionsskødet blev tinglyst den 22. juni 2010.

I perioden fra marts 2014 til maj 2016 var ejendommen til salg, udbudsprisen startede på 2.495.00 kr. I juli 2015 blev prisen justeret og ejendommen blev udbudt til 2.350.000 kr. Prisen blev justeret igen i december 2015, hvor ejendommen blev udbudt til 2.250.000 kr. Ejendommen blev ikke solgt, og ejendomsmægleren skrev til [person1] vedrørende ejendommen og det videre forløb med salget den 31. marts 2016.

Den 10. maj 2016 indgik [person1] og hans ægtefælle en aftale med selskabet om køb af ejendommen. Det fremgår af købsaftalen, at ejendommen er overdraget for en kontant købesum på 1.717.000 kr. med overtagelse pr. 2. maj 2016. [person1] og ægtefællen købte 50 % hver. Ifølge Bygnings- og Boligregisteret (BBR) er ejendommen opført i 1969, og seneste væsentlige om- eller tilbygning er sket i 1981. På grunden er der registreret 3 bygninger: et sommerhus, en garage og et udhus, hvor det samlede boligareal udgør 98 kvm.

Efter overtagelsen af ejendommen har [person1] og ægtefællen renoveret ejendommen. Repræsentanten har anført, at dette arbejde stod på i ca. to måneder og følgende blev udført:

Repræsentanten har oplyst, at selskabets hovedanpartshver købte materialerne til renoveringen i [virksomhed4] gennem [person2]. [person2] har i en mail til hovedanpartshaveren bekræftet, at han har hjulpet med at købe materialer.

Der er udarbejdet tilstandsrapporter på ejendommen henholdsvis den 9. november 2015 og 7. december 2016.

Ved slutseddel af 14. december 2016 blev ejendommen videresolgt til tredjemand med overtagelse 1. maj 2017 for 2.500.000 kr.

Selskabets repræsentant har anført, at den værdistigning, der er på ejendommen i perioden fra [person1] og ægtefællens køb af ejendommen i maj 2016 og frem til videresalget i december 2016 er en følge af den renovering, der er udført på ejendommen.

Den offentlige ejendomsvurdering har i årene 2009-2015 været følgende for ejendommen:

01-10-20091.200.000 kr.

01-10-20101.200.000 kr.

01-10-20111.350.000 kr.

01-10-20121.350.000 kr.

01-10-20131.300.000 kr.

01-10-20141.300.000 kr.

01-10-20151.300.000 kr.

Ejendommen er i perioden 2007-2016 handlet flere gange og nedenfor ses anskaffelsespriserne ved disse handler:

Landsskatteretten har i en afgørelse af dags dato truffet afgørelse om, at SKATs forhøjelse af [person1]s købesum for ejendommen skal nedsættes med 533.000 kr. til 0 kr. Landsskatterettens afgørelse har sagsnr. [...].

SKATs afgørelse

SKAT har nedsat selskabets selvangivne tab efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 med 500.000 kr. for indkomståret 2016.

SKAT har som begrundelse anført:

”[...]

1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

[person1] har som eneanpartshaver og direktør den bestemmende indflydelse i [virksomhed1] ApS via administrationsselskabet, [virksomhed2] ApS.

Efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal der ved handelsmæssige transaktioner mellem interesseforbundne parter anvendes priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Overdragelsen af ejendommen, [adresse1], [by1] fra [virksomhed1] ApS til [person1] den 10. maj 2016, er sket mellem interesseforbundne parter. Handelsværdien ved overdragelsen skal svare til en handelsværdi, som en uafhængig tredjemand på samme vilkår ville have betalt på det tidspunkt, hvor den bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Vi har konstateret, at der ikke er benyttet den seneste ejendomsværdi 1.300.000 kr. pr. 1. oktober 2015 som handelsværdi ved overdragelsen fra [virksomhed1] ApS til [person1] og ægtefælle den 3. maj 2016 til 1.717.000 kr. Den seneste ejendomsværdi 1.200.000 kr. pr. 1. oktober 2009 blev heller ikke benyttet som handelsværdi, da [virksomhed1] ApS købte ejendommen, [adresse1] til 2.900.000 kr. den 28. april 2010.

Det er SKATs opfattelse, at den seneste ejendomsværdi ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi og at en handelsværdi ved handel af ejendommen [adresse1], [by1] den 10. maj 2016 mellem uafhængige parter kan skønnes til kr. 2.250.000 i overensstemmelse med handelsværdien pr. 3.maj 2016 fastsat af ejendomsmægler, [person3].

Det medfører, at indirekte eneanpartshaver, [person1] beskattes af 533.000 kr. (2.250.000 - 1.717.000) som maskeret udlodning/udbytte, jf. ligningslovens § 16A, stk. 1 og 2.

Som en konsekvensændring medfører det for [virksomhed1] ApS, at det selvangivne ejendomstab til modregning i senere ejendomsavancer ændres til 728.800 kr.

Der henvises til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7, hvoraf det fremgår at ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende.

Det bemærkes, at det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, at anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen.

Da selskabets ansatte tab vedr. salg af ejendom, kr. 728.800 overstiger årets fortjenester, kan det overskydende tab fradrages i evt. fortjeneste ved afståelse af ejendom i de følgende indkomstår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3.

Skønsgrundlaget vedr. ejendommens handelspris den 10. maj 2016 bygger på følgende forhold:

Vi finder ikke, at der fremsendt tilstrækkelig redegørelse og dokumentation for at handelsværdien pr. 10. maj 2016 skulle udgøre 1.717.000 kr., som svarer til overtagelsen af indestående pantebrev til [virksomhed5] på restgæld, kr. 1.700.000 med kontantværdi kr. 1.717.000.

De kr. 280.000 kr. er specificeret med 480 timers arbejde svarende til en timeløn på 583 kr.

inkl. moms. Vi skal bemærke, at en faglært tømrer har en timeløn på mellem 343,75 – 500

kr. inkl. moms. ([...dk]priser/timepris-paa-toemrer).

Det skal bemærkes, at [virksomhed4] som virksomhed har 5 års opbevaringspligt vedr. regnskabsmateriale, jf. bogføringslovens § 10.

[...]”

Selskabets opfattelse

Repræsentanten har på vegne af selskabet nedlagt påstand om at markedsprisen for ejendommen beliggende [adresse1], [by1] udgjorde 1.717.000 kr. pr. 10. maj 2016.

Repræsentanten har i klagen henvist til en samtidig indgivet klage på vegne af hovedanpartshaver [person1].

Til støtte for påstanden er det gjort gældende:

”[...]

Det er en fundamental misforståelse, når SKAT i Afgørelsen (side 10, 3. afsnit) antager, at [person3] den 3. maj 2016 skulle have vurderet handelsprisen på Ejendommen til kr. 2.250.000. Tilsyneladende støttes dette på en udskrift fra [...dk], hvor man kan se, at seneste udbudspris er kr. 2.250.000. Det fremgår endvidere, at der senest har været nogen inde og kigge på ejendommen ("sidst set") den 3. maj 2016. Udskriften fra [...dk] viser således blot, at Ejendommen den 3. maj 2016 var udbudt til kr. 2.250.000, og at der har været en bruger af [...dk] inde og kigge på Ejendommen den 3. maj 2016.

Set i lyset af forløbet beskrevet ovenfor, og at [person3] i marts 2016 havde vurderet Ejendommens værdi til ca. kr. 1,7 mio., er den pris, som Ejendommen er overdraget til Klager og hans ægtefælle for, imidlertid fuldt underbygget og dokumenteret. SKAT må dokumentere, at markedsprisen alligevel var højere. Den bevisbyrde har SKAT ikke løftet. Realiteten er, at SKAT ikke har fremlagt noget som helst konkret, der underbygger, at markedsprisen var højere, men alene baserer Afgørelsen på en uunderbygget formodning om, at værdistigningen i perioden frem til december 2016 skyldes en for lav anskaffelsessum.

Som anført skyldes værdistigningen de væsentlige forbedrings- og reparationsarbejder, som Klager foretog på ejendommen.

Der er således intet belæg for SKATs antagelse om, at [person3] skulle have vurderet, at Ejendommen var kr. 2.250.000 værd i maj 2016, og Afgørelsen er således baseret på forkerte faktiske forudsætninger.

Realiteten er, at værdien af Ejendommen i maj 2016 var ca. kr. 1.700.000, som [person3] havde vurderet den til, og at den værdistigning, der sker frem til salget til [person8], skyldes de forbedrings- og reparationsarbejder, som Klager udførte på Ejendommen.

SKAT anerkender også i Afgørelsen, at der blev udført forbedrings- og reparationsarbejder, men at SKAT er uenig i, at arbejderne kan begrunde værdistigningen frem til salget i december 2016.

På baggrund af ovenstående er Afgørelsen forkert.

[...]”

SKATs udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

SKAT har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse:

”Skattestyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen, at selskabets ultimo tabssaldo efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 ændres med 50.000, - kr.”

Retsmødet

På retsmødet fastholdt repræsentanten de nedlagte påstande og anførte anbringender, der er fremkommet under den skriftlige sagsbehandling. Det blev fremhævet, at værdisætning af fast ejendom ikke er en eksakt størrelse. Der er grundlæggende tale om et skøn, og handelsværdien kan derfor kun fastsættes inden for et spænd. Det blev i den forbindelse fremhævet, at ejendomsmægleren, efter at han i 2 år forgæves havde forsøgt at sælge sommerhuset, i marts 2016 skrev til klageren, at udbudsprisen nok skulle ned på 1,7 mio., som det eneste modtagne bud havde lydt på, hvis det skulle være realistisk at forsøge at sælge. Der blev endelig henvist til landsskatterets- og domspraksis, hvor der er tilladt skattemæssig korrektion ved afvigelser mellem markeds- og overdragelsesværdien på mellem 8-9 % (i et tilfælde, hvor den numeriske afvigelse var 2 mio. og således ganske betydelig) og 20 % ved handel mellem interesseforbundne parter. Repræsentanten udtalte, at der er ingen sager, hvor der er tilladt skattemæssig korrektion ved en afvigelse på blot 4,6 %, heller ikke selv om parterne er interesseforbundne.

SKAT indstillede i overensstemmelse med sine udtalelser til Skatteankestyrelsens indstillinger, at forhøjelsen af [person1]s aktieindkomst som indstillet skal nedsættes til 83.000, og at tabssaldoen for selskabet som indstillet skal nedsættes til 50.000. Det blev hertil anført, at syn og skøn går dybere end ejendomsmæglervurderinger, og at den af skønsmanden vurderede handelsværdi derfor er mere træfsikker end ejendomsmæglerens vurdering fra marts 2016, der var baseret på forhandlingsgrundlaget. Med hensyn til retspraksis blev det desuden anført, at der ikke er praksis, der har givet en klager medhold i, at der ikke kan ske skattemæssig korrektion, fordi afvigelsesprocenten har været lav.

Landsskatterettens afgørelse

Som konsekvens af Landsskatterettens afgørelse af d.d. for hovedanpartshaver [person1], sags nummer [...], ændres SKATs afgørelse for selskabet i overensstemmelse hermed, hvorefter selskabets afståelsessum for ejendommen ikke ændres. SKATs ændring af selskabets selvangivne tabssaldo efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 med 500.000 kr. nedsættes til 0 kr.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse.