Afgørelse af 16-04-2018 - indlagt i Skatteforlagets database den 11-05-2018

Journalnr. 14-4308857

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2012

Tab ved afståelse af ejendommene [adresse1]/[adresse2], [adresse3] og [adresse4]- [adresse5] kan fradrages i klagerens almindelige indkomst, da klageren er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Nej

Faktiske oplysninger

Klageren beskæftigede sig frem til år 2000 med import og salg af lydbånd. Virksomheden blev drevet gennem selskabet [virksomhed1] A/S, som klageren stiftede i 1972. Selskabet blev opløst efter konkurs i 2004. Klageren drev efterfølgende virksomhed med import af dyrefoder, hvilket blev afviklet i 2009. Denne virksomhed blev drevet gennem klagerens selskab [virksomhed2] ApS.

Klageren stiftede i 1989 enkeltmandsvirksomheden ”[virksomhed3]”. Virksomheden var ifølge det Centrale Virksomhedsregister registreret under branchekode ”682040 Udlejning af erhvervsejendomme”. Klageren drev enkeltmandsvirksomheden frem til 2014, hvor virksomheden ophørte.

Klageren har dokumenteret følgende køb og salg af fast ejendom i perioden 1973-2013 i personligt regi, herunder gennem sin enkeltmandsvirksomhed:

Ejendom	Købstidspunkt	Salgstidspunkt
[adresse6], [by1]	1977	27. december 1978
[adresse7] / [adresse8], [by2]	1. juli 1979	15. februar 1993
[adresse9], [by3]	1980	28. juli 1983
[adresse10], [by4]	1. oktober 1983	24. juli 1988
[adresse11], [by4]	1. november 1986	1. april 1987
[adresse12], [by4]	1. maj 1989	31. december 2005
[adresse13]*	1. september 1989	1. oktober 1997
[adresse14], [by4]	1. januar 1992	1. april 2002
[adresse15], [by4] (4 ejerlejligheder)	1. juli 1997	15. november 2011
[adresse1], [by5]	1. april 2006	15. juni 2012
[adresse2], [by5] (1 ejendom)	1. april 2006	15. juni 2012
[adresse16], [by6]	1. maj 2006	1. oktober 2013
[adresse4]+ [adresse5], [by7] (2 ejendomme)	1. december 2006	11. januar 2012
[adresse3], [by7]	1. april 2007	9. oktober 2012

*Der har ikke kunnet rekvireres yderligere oplysninger om ejendommen. Repræsentanten har overfor Skatteankestyrelsen oplyst, at det er muligt, at ejendommen ikke blev skødet ved klagerens salg, men alene handlet på en slutseddel.

Ejendommene [adresse1], [adresse2], [adresse3], [adresse16] og [adresse4]- [adresse5] blev erhvervet gennem klagerens enkelmandsvirksomhed [virksomhed3] (tidligere ”[virksomhed4]”).

Ejendommene [adresse1] og [adresse2] blev solgt samlet. [adresse15] nr. 21-25 blev overdraget fra klageren til klagerens daværende ægtefælle.

Klageren har igennem sit selskab [virksomhed1] A/S i perioden 1979-2004 erhvervet følgende ejendomme:

Ejendom	Købstidspunkt	Salgstidspunkt
[adresse17], [by3]	24. juli 1988	1. januar 1989
[adresse18], [by4]	1. august 1988	1. november 1993

Klageren har ifølge det Centrale Personregister haft bopælsadresse på seks af ejendommene i perioden 1979-2016:

Ejendom	Fra	Til
[adresse6]	18. juni 1976	1. januar 1979
[adresse9]	1. maj 1980	1. august 1983
[adresse10]	1. november 1983	24. juli 1988
[adresse17]	24. juli 1988	1. januar 1989
[adresse19]	1. januar 1989	15. januar 1990
[adresse15]	1. februar 2011	18. april 2011
[adresse15]	15. juni 2013	-

Klagerens repræsentant har overfor Skatteankestyrelsen oplyst, at ejendommene [adresse12], [adresse14], [adresse1], [adresse2], [adresse16], [adresse4]+[adresse5] og [adresse3] var udlejningsejendomme. Det endvidere oplyst, at ejendommene [adresse10], [adresse19] og [adresse17] var ejendomme anvendt til klagerens private beboelse, at [adresse7] var en ejerlejlighed med erhvervsstatus anvendt som kontor for klagerens selskab [virksomhed1] A/S samt at [adresse11] var erhvervet i spekulationsøjemed.

I årsrapporterne for klagerens enkelmandsvirksomhed [virksomhed3] for 2005, 2008, 2010 og 2011, var virksomhedens ejendomme påført som anlægsaktiver. Det fremgår af årsrapporterne for ejendommene [adresse1]/[adresse2], [adresse3], [adresse16] og [adresse4]- [adresse5] for 2012, at hovedaktiviteten i virksomhederne var at drive de enkelte ejendomme. Ejendommene var i årsrapporterne påført som materielle anlægsaktiver.

Ejendommene [adresse1], [adresse2], [adresse3] og [adresse4]- [adresse5] blev afhændet idet klageren ikke kunne få refinansieret lånene i ejendommene.

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt fradrag for tab på klagerens ejendomme i hans personlige indkomst, idet klageren ikke anses for at være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

SKAT har begrundet afgørelsen således:

[adresse1] / [adresse2].

Tab ved salg af [adresse1] / [adresse2]

Der kan ikke godkendes fradrag for tab ved salg af ejendom i indkomstopgørelsen.

For at der kan godkendes fradrag for tab ved salg af ejendom i den skattepligtige indkomst, skal der være tale om næring, hvor der er tale om en løbende omsætning med køb og salg af fast ejendom. Såfremt der er tale om næringsbegrebet vil tab ved salg af ejendommene kunne fratrækkes i den skattepligtige indkomst.

Du har købt 3 lejligheder i 1997 der sælges i 2011, 4 ejendomme som er købt i 2006 og 1 ejendom i

2007. De 4 ejendomme sælges i 2012 og den sidste i 2013.

Din revisor har oplyst, at du har solgt ejendommene, da du ikke kunne få dem refinansieret.

Der er derfor ikke tale om løbende køb og salg af ejendomme og dermed ikke tale om at der kan

fratrækkes tab efter reglerne om næringsbeskatning, men derimod efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Tab ved salg af en ejendom skal opgøres særskilt og tab kan fremføres i fremtidige gevinster jf.

ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4.

Der henvises til punkt 15 hvor ejendomsavance for salg af ejendommene er opgjort.

Indkomsten forhøjes med 4.723.336 kr.

[adresse4]- [adresse5].

Tab ved salg af [adresse4]- [adresse5]

Der kan ikke godkendes fradrag for tab ved salg af ejendom i indkomstopgørelsen. For at der kan godkendes fradrag for tab ved salg af ejendom i den skattepligtige indkomst, skal der være tale om næring, hvor der er tale om en løbende omsætning med køb og salg af fast ejendom. Såfremt der er tale om næringsbegrebet vil tab ved salg af ejendommene kunne fratrækkes i den skattepligtige indkomst.

Du har købt 3 lejligheder i 1997 der sælges i 2011, 4 ejendomme som er købt i 2006 og 1 ejendom i 2007. De 4 ejendommen sælges i 2012 og den sidste i 2013.

Din revisor har oplyst at du har solgt ejendommene, da du ikke kunne få dem refinansieret. Der er derfor ikke tale om løbende køb og salg af ejendomme og dermed ikke tale om at der kan fratrækkes tab efter reglerne om næringsbeskatning, men derimod efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Tab ved salg af en ejendom skal opgøres særskilt og tab kan fremføres i fremtidige gevinster jf.

ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4.

Der henvises til punkt 15 hvor ejendomsavance for salg af ejendommene er opgjort.

Indkomsten forhøjes med 1.302.300 kr.

[adresse3] .

Tab ved salg af [adresse3].

Der kan ikke godkendes fradrag for tab ved salg af ejendom i indkomstopgørelsen.

Du har købt 3 lejligheder i 1997 der sælges i 2011, 4 ejendomme som er købt i 2006 og 1 ejendom i 2007. De 4 ejendommen sælges i 2012 og den sidste i 2013.

Tab ved salg af en ejendom skal opgøres særskilt og tab kan fremføres i fremtidige gevinster jf.

ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4.

Der henvises til punkt 15 hvor ejendomsavance for salg af ejendommene er opgjort.

Indkomsten forhøjes med 1.302.300 kr.

15.4 SKATs bemærkninger og begrundelse

Der kan ikke godkendes fradrag for tab af ejendomme i den skattepligtige indkomst jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3, 3 pkt.

Du har solgt ejendommene i 2012. Afståelse af fast ejendom skal opgøres som forskellen mellem købssum og salgssum jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Du sælger ejendommene med tab. Dette tab kan ikke fratrækkes i den skattepligtige indkomst, men skal fremføres således, at det kan fratrækkes i eventuelle gevinster ved fremtidige salg af ejendomme jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4.

Ved opgørelse af ejendomsavancer kan udgifter i forbindelse med køb og salg fratrækkes. SKAT har ingen oplysninger om udgifterne i forbindelse med køb og salg.

Der foreligger dokumentation for vurdering af ejendommen [adresse1] / [adresse2] på 14.031 kr. jf. punkt 13.

Ejendomsavancen kan opgøres jf. nedenstående.

[adresse3]:
Køb	2.500.000
Salg		850.000
Ejertidsnedslag (2007-2011) jf. EBL § 5	50.000
[adresse1] / [adresse2]
Køb ([adresse1])	5.350.000
Køb ([adresse2])	2.400.000
Salg (samlet salg)		2.400.000
Ejertidsnedslag (2006-2011)	60.000

[adresse4]
Køb (samlet køb)	4.600.000
Salg (nr. 4)		1.971.951
Salg (nr. 6)		1.328.049
Ejertidsnedslag (2006-2011)	60.000
Vurderingsudgift, jf. bilag 219	14.031
I alt	15.034.031	6.550.000	8.484.031

Tab til fremførsel i fremtidige gevinster ved salg af ejendomme er 8.484.031 kr.”

SKAT har vedrørende næringsvurderingen givet følgende begrundelse:

”Ved næring skal der være udøvet varig og systematisk virksomhed med køb og salg af ejendomme. Det skal desuden have været udøvet helt eller delvist som levevej. Enkeltstående dispositioner er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selvom de er foretaget med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg.

Når der handles ejendomme i begrænset omfang er der tale om spekulation/køb af anlægsaktiver og der skal ske beskatning efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Du har købt nedenstående ejendomme:

Købt Solgt

[adresse10] 01/10-83 24/07-88

[adresse12] 01/05-89 31/12-05

[adresse13] 01/09-89 01/10-97

[adresse14] 01/01-92 01/02-03

[adresse1] 01/04-06 15/06-12 Sælges samlet med [adresse2]

[adresse2] 01/04-06 15/06-12 Sælges samlet med [adresse1]

[adresse16] 01/05-06 15/05-13

[adresse4] 01/12-06 01/12-12 Sælges samlet med [adresse4]

Ejendommen [adresse10] har du i hele ejertiden beboet.

Ovenstående køb og salg viser, at der er købes 2 ejendomme i 1989 – [adresse13] og [adresse12]. Ejendommene ejes i henholdsvis 8 og 16 år.

Der købes en ejendom – [adresse14] – i 1992. Ejendommen ejes i 11 år.

Du har telefonisk oplyst, at du i forbindelse med salg af [adresse12] i 2005 køber 4 ejendomme – [adresse2], [adresse16], [adresse1] og [adresse4] (samlet køb), da du fik en god fortjeneste.

Du oplyste videre, at du udelukkende solgte ejendommene i 2012 – dog bliver [adresse16] først solgt i 2013 – da du ikke kan få refinansieret lånene. Det har ikke været den mest gunstige tid at sælge på, hvorfor du også har tabt mange penge.

Ejendommene ejes i 6 år – [adresse16] ejes i 7 år.

SKAT finder ikke, at ovenstående køb og salg påviser at du har købt og solgt ejendomme som din næringsvej. Dette understreges endvidere af, at du har drevet virksomhed med udlejning af erhvervsejendomme siden 28/02-1989.

Der er købt og solgt 9 (7) ejendomme – [adresse1] og [adresse2] sælges samlet og [adresse4] købes samlet – i en periode på 29-30 år.

SKAT anser det ikke som værende løbende/hyppige køb og salg af ejendomme, hvorfor det fastholdes at der ikke fratrækkes tab ved salg af ejendommene i henhold til næringsbeskatning jf. statsskattelovens § 5, stk. 1 litra a.

Tab ved salg af ejendommene skal herefter opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Tab til fremførsel i fremtidige gevinster ved salg af ejendomme er 8.484.031 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4.”

SKAT har i høringssvar af 9. oktober 2014 fremsat følgende bemærkninger:

”Revisor [person1] skriver i klage af 16. september 2014, at skatteyder har foretaget 15 ejendoms køb/ salg og ikke 9 handler som anført af SKAT i afgørelsen.

Som det fremgår nedenfor kan SKAT ikke tillægge værdi at revisor har oplyst, at skatteyder er ejer af ejendommene [adresse11] samt [adresse7], da det ikke er muligt at konstatere dette via SKATs systemer.

Ejendommen [adresse19], der ejes af selskabet [virksomhed1] A/S er benyttet som privat bolig i en periode på 1 år i ejertiden på 5 år. Resten af tiden har ejendommen stået tom.

Ejendommen [adresse15] ejes af skatteyders virksomhed. Ejendommen udlejes og ejes i 14 år. Ejendommen sælges til skatteyder ex-hustru. Skatteyder bor pt. i en af lejlighederne.

Revisor oplyser, at der er en fortjeneste på 2.000.000 kr. Det fremgår ikke af fremsendte regnskab for 2011 hvordan avancen er opgjort. Det fremgår dog, at der er underskud af virksomhed. Der er ikke umiddelbart medregnet en avance. Det har dog ikke været muligt at kontrollere, da der ikke er indsendt specifikationer til regnskabet for 2011.

Ejendommene:

Pkt. 3.1 [adresse10] ejes i 5 år og er benyttet til privat bolig før salg.

Pkt. 3.2 [adresse12] har været ombygget og udlejet i 16 år før ejendommen sælges jf. revisor.

Pkt. 3.3 [adresse13] er et ubebygget landbrugslod, hvor der ejes 50 %. Det ejes i 8 år. Det fremgår ikke, hvad formålet med køb af grunden har været.

Pkt. 3.4 Ejendommen ejes i 11 år og er købt til udlejning jf. revisor.

Pkt. 3.5 [adresse1] - Ejendommen er udlejet og ejes i 6 år før salg i 2012. Ejendommen sælges sammen med [adresse2] (pkt. 3.6)

Pkt. 3.6 [adresse2] - Ejendommen er udlejet og ejes i 6 år før salg i 2012. Ejendommen sælges sammen med [adresse1] (pkt. 3.5)

Pkt. 3. 7 [adresse16] - ejendommen er udlejet og ejes i 7 år før salg i 2013.

Revisor har fejlagtigt anført at ejendommen er solgt pr. 15. juni 2012. Ejendommen sælges pr. 1. oktober 2013.

Pkt. 3.8 [adresse4]. Ejendommen er udlejet og ejes i 6 år før salg i 2012. Ejendommen købes sammen med [adresse5] (pkt. 3.9)

Pkt. 3.9 [adresse5]. Ejendommen er udlejet og ejes i 6 år før salg i 2012. Ejendommen købes sammen med [adresse4] (pkt. 3.8)

Pkt. 3.10 [adresse19] er benyttet som privat bolig efter [adresse10] (pkt..3.1). Ejendommen ejes af selskabet [virksomhed1] i 5 år og ikke 2 år som revisor anfører.

Pkt. 3.11 [] - Det har ikke været muligt at se, at skatteyder ejer ejendommen via BBR (sv vurd) eller ejendomsvurderingen (JT0l).

SKAT kan derfor ikke tillægge ejendommen nogen betydning i forbindelse med ejendomshandler.

Pkt. 3.12 [] ejes i 6 måneder af et selskab. Det er ikke muligt at se SE.nr. - blot at selskabet hedder [virksomhed1] A/S.

Pkt. 3.13 [adresse15] ejes i 14 år og sælges til skatteyders ex-hustru i 2011. Skatteyder bor pt. på adressen. SKAT har ikke kontrolleret hvorvidt der er sket beskatning af fortjenesten

Pkt. 3.14 [] - Det har ikke været muligt at se, at skatteyder ejer ejendommen via BBR (sv vurd) eller ejendomsvurderingen (JT0l)

SKAT kan derfor ikke tillægge ejendommen nogen betydning i forbindelse med ejendomshandler.

Pkt. 3.15 [adresse3]-Ejendommen er udlejet og ejet i 6 år før salg i 2012.

Revisor anfører, at det er fortjenesten ved salg af ejendommene, der er anvendt til køb af nye ejendomme. Det er ikke muligt for SKAT at efterprøve denne påstand, da der er tale om salg der ligger 20-25 år tilbage.

Revisor skriver, i forbindelse med afvikling af "[virksomhed2]" i 2009, koncentrerede skatteyder sig mere og mere om køb og salg af fast ejendom. Der ses dog ikke at være købt ejendomme i perioden efter 2009. Der er udelukkende solgt ejendomme i 2012/2013. Salgene er sket da skatteyder ikke kunne få refinansieret nye lån jf. oplysning fra skatteyders tidligere bogholder/revisor [person2].

Revisor skriver videre, at indtægterne alene er kommet fra ejendomsaktiviteterne (udlejning) siden 2000.

SKAT mener, at køb af ejendommene ikke er sket med videresalg for øje, men at skatteyder har levet af udlejning og at ejendommene er anset som anlægsaktiver.

Revisor skriver, at han vedhæfter regnskab for 2005, 2008, 2010 og 2011. Dog ses regnskabet for 2005 ikke at være vedhæftet.

Revisor skriver, at det fremgår af anvendt regnskabspraksis at "investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg"

Ejendommene er opført som anlægsaktiver, hvorfor SKAT ikke mener at oplysningen om "kapitalgevinst ved videresalg" kan overføres til at der drives næringsvirksomhed. Ejendommene skal ved erhvervelsen være købt som led i næringspligtig ejendomshandel.

SKAT fastholder at ejendommene der har været udlejet 6-7 år ikke kan anses som værende erhvervet som led i næringsvirksomhed, herunder fastholder SKAT, at beskatning skal ske i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Endelig har revisor henvist til afgørelser.

SKAT har kommenteret de afgørelser som revisor har vedhæftet som bilag, da der henvises til stort set alle afgørelser i juridisk vejledning afsnit C.H.2.3.1 - generelt om næring og afsnit C.H.2.3.2.2 -omfanget af køb og salg af fast ejendom.

Bilag 6.1 (SKM2004.l70HR)

Der er tale om tab ved salg af en ejendom, hvor klager har lejet ejendommene til sine selskaber uopsigeligt i 20 år. Forud for køb kan klager ikke anses som værende næringspligtig, da han har solgt en erhvervsejendom samt en beboelsesejendom i forbindelse med ophør af samliv.

SKAT mener, at denne sag kan sammenlignes med skatteyders sag, da skatteyder ikke er anset som værende næringspligtig ved køb af ejendommene.

Bilag 7.3 (SKM2005.217.VLR)

Der er tale om en sag hvor klager ikke anses som værnede næringsdrivende med køb og salg af ejendomme. Der er købt 8 ejendomme som anlægsaktiver. Der sælges 2 ejendomme, da medinteressenten skal fraflytte landet.

SKAT mener, at denne sag kan sammenlignes med skatteyders sag, da der er tale om køb af ejendomme der anskaffes som anlægsaktiver og kun få er solgt. De øvrige ejes og udlejes.

Bilag 6.2 (SKM2003.153.HR)

Der er tale om køb og salg af ejendomme, hvor klager er ejendomsmægler. Klager bliver anset som værende næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på tidspunktet for køb af ejendommene.

SKAT mener ikke, at denne sag kan sammenlignes med skatteyders, da der er tale om en ejendomsmægler der er næringsdrivende på grund af sit erhverv med opførelse og salg af ejendomme.

Bilag 6.3 (SKM2013.555.ØLR)

Der er tale om køb af ejendom hvor der opføres et kollegie. Købet er anset som investering i fast ejendom med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg.

SKAT mener ikke, at denne sag kan sammenlignes med skatteyders sag, da der er tale om køb af en ejendom hvor der investeres en betydelig sum. Endvidere sælges ejendommen efter et års tids ejerskab.

Bilag 6.4 (SKM2005.338.VLR)

Der er tale om en virksomhed der har status som værende næringsdrivende med køb og salg af ejendomme. Virksomheden ønsker ar et salg af en ejendom ikke skal næringsbeskattes, da den har været ejet i 17 år.

SKAT mener ikke, at denne sag kan sammenlignes med skatteyders sag, da der er tale om en virksomhed der har status som værende næringsdrivende med køb og salg af ejendomme.

Bilag 6.5 (SKM2007.314.VLR)

Der er tale om tab ved salg af ejendomme, hvor det godkendes at selskabet påbegynder næring med køb og salg af fast ejendom. Herudover er der foretaget en betydelig investering i opførelse af ferieboliger.

SKAT mener ikke, at denne sag kan sammenlignes med skatteyders sag, da der ikke er tale om at skatteyder har foretaget køb og salg og derefter foretaget betydelige investeringer for at opnå fortjeneste.

Bilag 6.6 (SKM2008.629.BR)

Der er tale om tab ved salg af en ejendom, hvor der færdiggøres et hus. Der er tale om salg af en ejendom og der kan derfor ikke statueres næring.

SKAT mener ikke, at denne sag kan sammenlignes med skatteyder sag, da der er tale om salg af en ejendom.

Bilag 6.7 (SKM2009.390.LSR)

Der er tale om et selskab der har køb og solgt ejendomme samt at anpartshaverne har været fuldtidsbeskæftiget som bygningshåndværkere. Endvidere har koncernen haft betydeligt handel med fast ejendom.

SKAT mener ikke, at denne sag kan sammenlignes med skatteyders sag, da der er tale om køb og salg af betydelige mængde ejendomme i koncernen.

Bilag 6.8 (SKM2009.SR)

Der er tale om køb af en grund, der senere udstykkes. Der ønskes bindende svar om frasalg af nogle af udstykningerne kan anses som værende erhvervsmæssig virksomhed og dermed blive næringspligtige. Der er tale om en enkeltstående disposition.

SKAT mener ikke, at denne sag kan sammenlignes med skatteyders sag, da spørgsmålet er hvorvidt køb og senere salg kan anses som værende led i erhvervsmæssig virksomhed.

Bilag 7.1 (SKM2011.688.ØLR) og Bilag 7.7 (SKM2011.688.ØLR)

Der er tale om samme afgørelse.

Der er tale om en virksomhed der tidligere har købt og solgt ejendomme som næringspligtig. Virksomheden har haft 450 lejemål, hvor en del af disse er solgt. Det er anset at virksomheden var næringspligtig ved køb af ejendomme.

SKAT mener ikke, at denne sag kan sammenlignes, da der er tale om en virksomhed som har været næringspligtig med køb og salg af ejendomme i alle årene.”

SKAT har i erklæringsbrev af 10. november 2017 givet følgende udtalelse til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”I klagesagen vedrørende ovennævnte har Skatteankestyrelsen i brev af 2. november 2017 bedt om en udtalelse til sagen, der skal afgøres af Landsskatteretten.

SKAT kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling med følgende bemærkninger:

Fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, er ikke omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, når ejeren har erhvervet ejendommen som led i sin næringsvej. Det følger af reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2.

Derimod skal fortjenesten eller tabet ved afståelse af næringsejendomme beskattes efter reglerne i statsskatteloven. Se statsskattelovens § 5 sammenholdt med statsskattelovens § 4.

Ved næring forstås den varige virksomhed, som en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej ved køb og salg af fast ejendom.

Om der er tale om næring ved køb og salg af fast ejendom, er en konkret bedømmelse.

Personer, der handler med fast ejendom kan omfattes af en formodning om næring. Der lægges vægt på, om ejeren hyppigt har købt og solgt fast ejendom. Den konkrete bedømmelse foretages ud fra det samlede antal omsatte ejendomme, kontinuiteten i salgene og størrelsen af de opnåede fortjenester. Det er en forudsætning for at være omfattet af formodningen om næring, at der er tale om en løbende omsætning med køb og salg af fast ejendom.

Klager har i perioden 1977 til 1989, hvor klager stifter enkeltmandsvirksomheden under branchekoden 682040 Udlejning af erhvervsejendomme, købt fem ejendomme i privat regi og to ejendomme i selskabsregi. Af disse 7 ejendomme er blot én, [adresse11], angivet at være købt i spekulationshensigt. De øvrige 6 ejendomme har været anvendt som klagers private bopæl eller som kontor i klagers erhvervsvirksomhed.

Fra 1989 og frem til 2006 har klager investeret i fire ejendomme. Ejertiden på disse ejendomme er mellem 8 og 16 år. Der er sket salg af ejendommene i 1997, 2002, 2005 og 2011.

I 2006 investeres i fire ejendomme og i 2007 i en enkelt ejendom. Ejendommene ejes i mellem 5 og 7 år. Det er fire af disse ejendomme, der er solgt i 2012. Salget er efter det oplyste sket på grund af manglende mulighed for refinansiering De ejendomme, som klager har investeret i siden 1989, er udlejningsejendomme. Det foreligger oplyst, at klager siden 2000 udelukkende har levet af indtægter fra ejendomsaktiviteterne. Det kan hertil tilføjes, at klager siden 2007 også har modtaget folkepension.

Klager har imidlertid ikke dokumenteret, hvilke resultater han har opnået ved køb og salg af ejendomme forud for klageåret 2012, hvor der altså er opgjort ganske væsentlige underskud ved ejendomssalg. Det er oplyst, at der i 2011 skulle være en fortjeneste på 2.000.000 kr. Det kan imidlertid ikke sandsynliggøres i det fremlagte regnskabsmateriale, se SKATs udtalelse den 9. oktober 2014.

Det er SKATs opfattelse, at klager ikke driver næring ved køb og salg af ejendom. Det er ikke godtgjort, at klagers ejendomshandler har den konsistens, kontinuitet og rentabilitet, som skal foreligge for at handlerne kan anses for foretaget i næring.

SKAT lægger vægt på, at klager over en længere årrække fra 1977 til 2012 – 35 år – har handlet blot 14 gange. 6 af handlerne har involveret ejendomme, der har været anvendt til bopæl eller forretningsadresse. Øvrige ejendomme har været anvendt til udlejning.

Det er ikke godtgjort, at ejendomshandlerne har haft en økonomisk central placering for klager.

Det er heller ikke godtgjort, at klager har haft en professionel tilrettelæggelse af sine ejendomshandler.

Der foreligger således ikke oplysninger, der kan sandsynliggøre, at formålet med investeringerne i ejendom har været at opnå en avance på salg, frem for en løbende lejeindtægt.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren er næringsskattepligtig ved køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab indgår i den almindelige indkomst og ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens bestemmelser.

Klagerens repræsentant har anført følgende begrundelse:

2. Baggrund

[person3] drev indtil år 2000 virksomhed ved import af lydbånd, samtidigt med en stigende aktivitet indenfor køb og salg af fast ejendom.

Efter afvikling af virksomheden vedrørende lydbånd etablerede [person3] selskabet

[virksomhed2], som importerede dyrefoder, men aktiviteten var beskeden og blev i 2009 afviklet helt efter i alle årene at have givet underskud.

I denne periode koncentrerede [person3] sig mere og mere om køb og salg af fast ejendom og gennemførte en række køb og salg.

Efter 2009 har aktiviteten således alene bestået af virksomhed indenfor fast ejendom.

Indtægterne til løn og privatforbrug er siden 2000 alene kommet fra ejendomsaktiviteterne og der er ikke kommet penge andre steder fra.

Balancen har siden 2000 alene eller været meget tæt på at 100 % har bestået i aktiver og aktivitet fra fast ejendom. Som bilag 2 vedlægges til eksempel kopi af det private regnskab for 2005, 2008, 2010 og 2011 hvor hovedparten af balancen består af fast ejendom eller aktiver relateret hertil.

I regnskabet fremgår i øvrigt på side 4 i 2010 og 2011 regnskabet og side 11 i 2008 regnskabet under anvendt regnskabspraksis for fast ejendom, at " Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg"

Denne formulering har været anvendt i regnskabspraksis for alle årene.

[person3] har investeret og drevet handel med køb og salg af fast ejendom i både privat regi og i det 100 % ejede selskab [virksomhed5] ApS, som blev afviklet i 2001.

Det har været gennemgående, at avancen fra salg af ejendomme har systematisk været anvendt til køb af yderligere ejendomme. Det har blandt andet været tilfældet efter salget af [adresse12], hvor avancen blev anvendt til at købe [adresse1] og [adresse2], [adresse4], [adresse5] samt [adresse16].

Administrationen af ejendommene og salgsaktiviteterne skete oprindeligt i eget regi, men med øgede aktiviteter i 2006 blev der lavet aftale med en ekstern administrator samtidigt med at [person3] koncentrerede sig om køb, salg og ombygninger.

[person3] har således tilrettelagt sin virksomhed omkring køb og salg af fast ejendom.

3. Ejendomstransaktioner

Skat omtaler i sin afgørelse i alt 9 ejendomshandler, men en gennemgang af de ejendomstransaktioner, der nu kan dokumenteres omfatter i alt 15 ejendoms køb og salg.

Følgende ejendomstransaktioner kan dokumenteres og skal nedenfor beskrives supplerende til

Skats gennemgang, men med udgangspunkt i afgørelsen side 5 /18.

[adresse10], [by4]

Ejendommen er købt 1.10 1983 og solgt 27.4 1988. Det er en privat villa

3.2 [adresse12]

Ejendommen er købt 1.5 1989 og solgt 31.12 2005

Det er en erhvervsejendom på ca. 1100 m med kontor og lager. Ejendommen er købt, ombygget, udlejet og solgt

3.3 [adresse13]

Købt 1.5 1989 og solgt 1.10 1997

3.4 [adresse14], [by3]

Ejendommen er købt 1.1 1992 og solgt 1.2 2003. Købt til udlejning og solgt igen

3.5 [adresse1], [by5]

Ejendommen er en udlejningsejendom med 1 butik og 4 lejligheder. Købt 1.4 2006 og solgt 15.6 2012

3.6 [adresse2], [by5]

Ejendommen består af 2 butikslejemål. Købt 1.4 2006 og solgt 15.6 2012

3.7 [adresse16], Sydfyn

Købt 1.5 2006 og solgt 15.6 2012

Ejendommen er en kontorejendom, hvor der herudover er 2 beboelseslejligheder samt et værksted og garager

3.8 [adresse4], [by7]

Købt 1.1 2006 og solgt 1.12 2012

Ejendommen består af 1 butik samt lager og 3 beboelseslejemål

3.9 [adresse5], [by7]

Købt 1.1 2006 og solgt 1.12 2012

Ejendommen består af 1 butik og 2 beboelseslejemål

3.10 [adresse19], [by4]

Ejendommen er købt i 1988 og solgt i 1990.

Det er en privat villa, som har været beboet af [person3], istandsat og solgt

[adresse11], [by4]

Ejendommen er en villa, som blev købt med henblik på videresalg som ren spekulation. Købt 1988og solgt 1989 med en avance på ca. kr. 300.000

3.12 [adresse17], [by3]

Ejendommen er købt i 1988 og solgt igen 1989.

Har været brugt som privat beboelse for [person3] i perioden før salget. Solgt med en fortjeneste på ca. kr. 500.000

3.13 [adresse15] 21-25, [by4]

Ejendommen med industri og håndværk, lagerhal og kontor samt villa til beboelse. Købt 1997 og solgt 15.11 2011 med en fortjeneste på ca. kr. 2.000.000

[adresse7], [by2]

Ejerlejlighed med erhvervsstatus. Anvendt som kontor for [virksomhed5] ApS. Købt 1978 og solgt 1984 med en fortjeneste, som anslås til kr. 1.200.000

3.15 [adresse3], [by7]

Ejendommen er købt 1.7.2007 og solgt 1.11.2012

Består af 2 beboelseslejligheder, kontorlokaler, Teatersal og 2 restaurationslokaler. Blev købt som muligt projekt, men solgt uden ombygning.

Øvrigt

Der kan være yderligere ejendomme, som i dag ikke kan dokumenteres da regnskabsmateriale ikke er opbevaret i mere end 5 år tilbage i tid.

Som nævnt er flere af ejendommene handlet i selskabsregi. Det gælder 3.10, 3.11 og 3.12

I relation til den konkrete bedømmelse af [person3]s virksomhed, og det gælder både arten og omfanget som dokumenteret i afsnit 3 med tilhørende bilagsreferencer, kan der ikke herske tvivl om, at [person3] næringsskattepligtig udi fast ejendom.

Der er dokumenteret 15 ejendomshandler, og det er anført, at det er fortjenesten ved afhændelse af ejendomme, der er anvendt til erhvervelsen af nye ejendomme.

Med henvisning til bl.a. Tfs.1992,261, HD, hvor 1 ejendomshandel og deltagelse i 4 minde udstykningsprojekter samt nedenfor refererede afgørelser, er alene det positivt dokumenterede omfang af ejendomshandler langt ud over grænsen for i praksis at statuere næringsbeskatning.

Juridisk vejledning afsnit CH 2.3.2 omtaler omstændigheder af betydning for næringsvurderingen og afsnit CH 2.3.2.1 omfatter den professionelle tilknytning til markedet og anfører at faggrupper, der inden for deres arbejdsområde professionelt beskæftiger sig med opførelse samt køb og salg fast ejendom, er omfattet af en formodningsregel om, at alle salg af fast ejendom er omfattet af deres næringsvirksomhed. Formodningen om næring gælder som udgangspunkt for alle salg, selv om virksomheden hidtil kun har omfattet en bestemt kategori af ejendomme.

Fælles for disse faggrupper er, at de igennem deres arbejdsområde er involveret i køb og salg af fast ejendom med fortjeneste for øje. Disse faggrupper bliver omfattet af næringsformodningen også selvom de kun handler med fast ejendom som bierhverv.

Juridisk vejledning afsnit CH 2.3.2.2 beskriver reglerne for næringsbeskatning af personer og selskaber, der hyppigt køber og sælger fast ejendom og det anføres her, at der gælder en formodning om næring for personer, der over en periode hyppigt køber og sælger fast ejendom, selv om der ikke er tale om egentlig professionel virksomhed med handel af fast ejendom.

En formodning om næring gælder også for visse personer, der handler med fast ejendom, og som ikke allerede på grund af deres arbejdsområde er omfattet af en formodning om næring.

Sammenfattende er det vor opfattelse, at [person3] har tilrettelagt sin virksomhed og sit erhvervsområde på en sådan måde, at omfanget og arten af ejendomshandler ikke kunne føre til andet end næringsbeskatning.”

Repræsentanten har i brev af 20. november 2014 fremsat følgende bemærkninger til SKATs høringssvar af 9. oktober 2014:

”Skat anfører på side 2, 2. og 3. afsnit at

”Revisor [person1] skriver i sin klage af 16. september 2014, at skatteyder har foretaget 15 ejendoms køb / salg og ikke 9 handler som anført i Skat i afgørelsen.

Efter vor opfattelse skal skatteyder naturligvis beskattes og skattemæssigt behandles på grundlag af de faktiske omstændigheder og ikke på grundlag af, hvad der i Skats systemer kan kontrolleres. Det er almindeligt kendt, at der er mangler i de digitale tinglysninger og det er almindeligt kendt, at ejendomshandler tilbage i tid ikke er digitalt registreret.

For så vidt de to nævnte ejendomme på henholdsvis [adresse11] og [adresse7], er der tale om køb og salg i henholdsvis 1988 og 1989 samt i 1978 og 1984, altså før den digitale registrering. Tidspunkterne er angivet i klagen, og det er kendt, at ejendomshandlerne således ikke vil kunne ses i den digitale registrering.

Som dokumentation for disse to handler vedlægges derfor for så vidt angår [adresse11], [by8], kopi af det oprindelige skøde, hvor [person3] i 1986 køber ejendommen. Det er således uomtvisteligt, at [person3] har været ejer af denne ejendom uanset Skats registreringer.

For så vidt angår ejendommen [adresse7], [by9], har [person3] ikke kunnet finde de gamle skøder fra 1978 og 1984, men har i arkivet fundet vedlagte dokument vedrørende pantebrev i ejendommen, som han har påtegnet i sin egenskab af tidligere ejer. Dokumentet ses at være indført i tingbogen. På den baggrund er det ligeledes uomtvisteligt, at [person3] eller dennes helejede selskab har været ejer af denne ejendom.

Skat synes ikke at stillespørgsmålstegn ved de øvrige ejendomme, og vi må opfatte det således, at Skat er enig i de 13 øvrige ejendomshandler i stedet for de oprindelige 9 handler. Med dokumentationen af de 2 ejendomshandler må der være enighed om, at vurderingen om næring skal ske med udgangspunkt i mindst 15 ejendomshandler.

Herudover kan det oplyses, at [person3] under denne sags forløb er kommet i tanker om endnu en ejendomshandel vedrørende ejendommen [adresse20], [by2]. Denne handel kan ikke dokumenteres og ligger ligeledes før den digitale tinglysning. [person3] har ikke rekvireret den gamle tingbog fra rigsarkivet.

For så vidt angår de enkelte ejendomme skal vi ikke kommentere disse yderligere, men konkludere, at den skattemæssige kvalifikation skal ske ud fra mindst 15 gennemførte ejendomskøb og – salg.

Skat anfægter midt på side 4, at [person3] alene skulle have levet af indtægterne af ejendomsaktiviteterne. Det er imidlertid et faktum, at det forholder sig sådan. [person3] har reelt siden 2000 levet af køb og salg samt af indtægterne fra ejendommene. Vi skriver, at selskabet [virksomhed2], der blev afviklet i 2009, alene har haft en beskeden aktivitet, og derfor ikke har genereret nævneværdige indtægter. Grundlaget for [person3]s privatforbrug er i alle årene derfor hovedsageligt kommet fra ejendommene.

Skat anfører lidt over midten side 3 at ”Skat mener at køb af ejendommene ikke er sket med videresalg for øje”, men underbygger ikke sit synspunkt. Vi ved ikke, hvorfra synspunktet stammer, men strider imod de faktiske forhold.

Det er korrekt, som anført af Skat, at ejendommene regnskabsmæssigt er anført som investeringsejendomme i årsrapporten, men den regnskabsmæssige kvalifikation er ikke styrende for den skattemæssige kvalifikation. I de mange afgørelser, der er på området, har vi ikke set nogen, der på afgørende vis har tillagt den regnskabsmæssige kvalifikation et udslagsgivende resultat. Ofte ses ejendommene opført med henvisning til regnskabslovens bestemmelser og ikke på grundlag af en skattemæssig kvalifikation.

Det er imidlertid uomtvisteligt, at det i regnskaberne er anført, at ”Investeringsejendomme omfatter investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. ”

Det har været formålet, det er oplyst i regnskaberne og det er rent faktisk sådan, det er sket. Med den bemærkning i regnskabet ville det i øvrigt være vanskeligt at argumentere for, at [person3] ikke ville være næringsskattepligtig, hvis det havde været spørgsmålet.

Det er korrekt, at de refererede afgørelser i vid udstrækning er opført i juridisk vejledning. Der er blandt andet af samme grund henvist direkte til juridisk vejledning. Årsagen er hovedsageligt, at juridisk vejledning på glimrende vis behandler spørgsmålet om næringsskattepligt og at hovedparten af afgørelser belyser forhold, der er parallelle med nærværende sag.

Der findes en betydelig mængde afgørelser på området, og hvis Skat havde ment, at der var en bestemt afgørelse, der lå meget tæt op af nærværende sag med det resultat, at der ikke var statueret næring, må vi formode, at den var lagt til grund i både afgørelse og kommentarer.

Retskildeværdien af de offentliggjorte afgørelser i juridisk vejledning er større end andre afgørelser og Skat vurderes at være bundet af juridisk vejledning. Der synes efter vor opfattelse ikke at være behov for yderligere henvisninger end de i vor klage anførte.

Vi har for fuldstændighedens skyld og for at vurdere seneste praksis henvist til SKM 2014.194.VLR, som på tidspunktet for indbringelsen af afgørelsen endnu ikke var gengivet i Juridisk Vejledning. Afgørelsen konkluderer, at der er tale om næring, og vi kan konstatere, at afgørelsen nu er gengivet i den seneste udgave af Juridisk vejledning.

Sammenfatning

Det er fortsat vor opfattelse, [person3] er næringsskattepligtig ved køb og salg af fast ejendom.

Skats kommentarer ændrer ikke dette synspunkt, men vi er nødt til at bemærke, at det mere end skinner igennem, at Skat har foretaget en afgørelse på et delvist uoplyst grundlag, men at der nu skulle være enighed om, at den skattemæssige kvalifikation skal ske med udgangspunkt i mindst 15 gennemførte ejendomskøb og salg.

Herudover mener vi ikke Skat har belæg for at konkludere, hvad [person3]s motiver har været ved de enkelte køb af ejendommene. Vi kan konkludere, at de alle er solgt og det kan konkluderes, at [person3] siden år 2000 har levet af de afkast ejendommene har genereret.”

Klagerens repræsentant har den 24. marts 2017 fremsat følgende bemærkninger:

”I forlængelse af kontormøde den 17 marts 2017 fremsender jeg vedlagt de aftalte kommentarer og oplysninger samt øvrigt materiale i sagen

1. [adresse11], bilag 1

Du spurgte om ejendommen var privat ejet eller ejet i selskab.

Så vidt jeg kunne se, kommer spørgsmålet ud fra, at der ligger et pantebrev med selskabet noteret.

Jeg vedlægger kopi af skøde, hvor [person3] køber ejendommen privat

2. [adresse13], ej bilag

Det fremgår af Skats agterskrivelse side 5/18, at [adresse13] er 1/9 1989 og solgt 1/10 1997.

Jeg har spurgt [person3] om denne ejendom, men han husker ikke den præcise adresse.

Der var ejendomme, som ikke blev skødet, men alene handlet på en slutseddel.

Han mener selv, det næppe er sandsynligt med 8 års ejertid, men vil ikke udelukke det.

3. [adresse20], [by2], bilag 3

Vedlagt fremsendes tingbogsudskrift og skøde på ejendommen.

[person3] oplyser, at det er en ejendom, han købte, men ikke beboede men lejede den ud indtil den blev solgt.

Den blev efter hans udsagn ikke skødet over inden den blev solgt, men direkte til ny køber.

4. [adresse7], bilag 4

Vi drøftede om ejendommen var solgt i 1992 eller 1993.

Vedlagt fremsendes dokumentation for, at den blev solgt i 1993

[person3] oplyser, at ejendommen ligeledes har adressen [adresse8], [by2], hvor der vedlægges tingbog.

Salget ligger imidlertid før digitaliseringen af tingbøgerne, så ejerskabet fremgår ikke

5. Privat regnskab for 2005, bilag 5

Vedlagt kopi af årsrapporten for 2005

Yderligere materiale

[person3] har oplyst følgende yderligere handler ud fra hukommelsen i forbindelse med yderligere gennemgang af sagen:

Men nu vi er ved det, så har jeg gransket i hukommelsen. Jeg har jo haft flere ejendomme og

ejerlejligheder:

[adresse21],[by9]. fra 1971 til 1974

[adresse6], [by1] Halvpart fra ca. 1976-1979

En ejerlejlighed på [adresse22] i [by10] som jeg ikke kan huske vejnummeret på, men aldrig boede i. Ca. 1977-1978

[adresse23], [by1] fra 1979-1981

[adresse9], [by3] Halvpart fra 1980-1983

6. [adresse21], ingen bilag

Vi har undersøgt tingbogen og akten, men kan oplyse, at der ikke er materiel fra før 1974

7. [adresse6], [by1], bilag 7

Vi har i akten fundet skøde fra salget i 1979, hvor [person3] sælger ejendommen

8. Ejerlejlighed i [by11], ingen bilag

Vi har naturligvis ikke på disse oplysninger kunnet finde dokumentation

9. [adresse23], ingen bilag

Der findes ikke i akten noget materiel, så oplysningen kan ikke positivt dokumenteres.

10 [adresse9], [by3], bilag 10

Vedlagt skøde, hvor ejendommen sælges i 1983

Afslutning

Jeg håber, at vi med ovenstående har besvaret de åbne spørgsmål.

Med de yderligere oplysninger om ejendomssalg er det samlede omfang af ejendomme oppe på 20. Nogle er ikke dokumenteret præcist, men salgene går langt tilbage i tid, og det kan ikke udelukkes, at der er købt og solgt flere ejendomme.

Repræsentanten har den 30. marts 2017 indsendt følgende yderligere bemærkninger:

”I forlængelse af kontormødemøde den 17 marts 2017 og I forlængelse af vor skrivelse af 24. Marts 2017, har vi fra [person3] modtaget yderligere materiel, som vedlægges I sagen.

Som nævnt i skrivelse af 24. marts 2017, kan det ikke udelukkes, at der er købt og solgt flere ejendomme.

Vedlagt udskrift af personregisteret, hvor [person3] selv har anført, hvilke ejendomme der bade har været beboet af ham og har været ejet af ham.

I forhold til de allerede oplyste ejendomme er der her følgende nye oplysninger:

[adresse10]

Ejendommen har efter det oplyste været både beboet og ejet af [person3].

Vi har ikke indhentet tingbogsudskrift eller akt på ejendommen.

[adresse22].

I forhold til skrivelse af 24 marts, er der nu en konkret adresse på ejendommen.

[adresse21]

I forhold til skrivelse af 24 marts er der nu dokumentation for beboelse på adressen.

[adresse23]

I forhold til skrivelse af 24. marts er der nu dokumentation for beboelse på adressen.

[adresse15]

Efter tingbogen, er der tale om 4 ejendomme / matrikler og ikke en ejendom, som forudsat tidligere.

Afslutning

Med det nu fremsendte materiel er der yderligere dokumenteret et antal ejendomme, som har været ejet af [person3], og som nævnt tidligere går aktiviteterne langt tilbage i tid, og det kan derfor fortsat ikke udelukkes, at der har været yderligere ejendoms handler. De har måske tværtimod forudsætningen med sig, at der har været flere handler.”

Landsskatterettens afgørelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2, at fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom ikke er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, hvis ejeren har erhvervet ejendommen som led i sin næringsvej.

Fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes således efter statsskattelovens § 4, litra a. Det fremgår af statsskattelovens § 5, litra a.

Ved næring forstås den varige virksomhed, en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg. Næringsbeskatning omfatter således fortjeneste og tab, som er realiseret på ejendomme, der hører til omsætningsformuen.

I vurderingen af, om en skatteyder er næringsdrivende med handel med fast ejendom, indgår bl.a. antallet og omfanget af handler, om handlerne er foretaget systematisk, kontinuerligt og professionelt, skatteyderens tilknytning til ejendomsmarkedet, formålet med ejendommens erhvervelse, anvendelse og salg samt ejendommens konkrete anvendelse og placering i skatteyderens økonomi.

Det er forholdene på tidspunktet for erhvervelsen, der er afgørende for, om en ejendom er omfattet af skatteyderens næringsvirksomhed.

Faggrupper, der inden for deres arbejdsområde professionelt beskæftiger sig med opførelse samt køb og salg af fast ejendom, er omfattet af en formodningsregel om, at alle salg af fast ejendom er omfattet af deres næringsvirksomhed. Ejendomshandlere og selvstændige håndværksmestre falder som hovedregel ind under sådanne faggrupper. Andre faggrupper med tilknytning til ejendomsmarkedet kan efter omstændighederne også være omfattet af formodningsreglen.

Klagerens beskæftigelse med udlejning af ejendomme og administration af disse ejendomme gennem sin enkeltmandsvirksomhed indebærer ikke, at han er omfattet af en faggruppe, der er omfattet af formodningsreglen.

Klagerens aktieselskab [virksomhed1] A/S har alene købt 2 ejendomme i perioden 1979-2004, og begge ejendomme har tjent til beboelse for klageren, hvorfor selskabet ikke kan anses for at have været næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

I perioden 1973-2013 har klageren i personligt regi i alt købt og solgt ca. 20 ejendomme og klageren har fra 1989-2014 drevet udlejningsvirksomhed med fast ejendom via sin enkelmandsvirksomhed [virksomhed3]. Med undtagelse af ejendommene beliggende [adresse11], [adresse9], [adresse10]B og [adresse6] har alle ejendommene været ejet i en periode på +5 år. I perioden efter år 2009, hvor det er oplyst, at klagerens aktiviteter alene vedrørte fast ejendom, er der ikke erhvervet yderligere ejendomme. Ejendommene [adresse1], [adresse2], [adresse3], [adresse4]- [adresse5] samt [adresse16] var påført som anlægsaktiver i årsrapporterne for ejendommene i 2012. Det fremgår af årsrapporterne, at hovedaktiviteten var at drive de enkelte ejendomme. Klagerens øvrige ejendomme var i regnskaberne for [person3] i 2005, 2008, 2010 og 2011 anført som materielle anlægsaktiver.

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, anser det på denne baggrund ikke for godtgjort, at klageren ved erhvervelsen af ejendommene [adresse1], [adresse2], [adresse3] og [adresse4]- [adresse5] var eller blev næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Klageren har ejet udlejningsejendomme, som har været noteret som anlægsaktiver, og som har givet et løbende afkast. Det anses ikke for godtgjort, at klageren ved erhvervelsen heraf har haft videresalgshensigt. Visse ejendomme har været anvendt til privat beboelse eller erhverv. Klageren anses herefter ikke som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Et retsmedlem anser det ud fra en konkret vurdering for godtgjort, at klageren ved erhvervelsen af ejendommene var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, idet der blandt andet er henset til den dokumenterede intensitet af klagerens virksomhed med ejendomshandler.

Landsskatteretten træffer afgørelse i overensstemmelse med stemmeflertallet, hvorfor SKATs afgørelse stadfæstes.